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IBB Wohnungsmarktbericht 2023

IBB Wohnungsmarktbericht 2023

Der Berliner Wohnungsmarkt 2023 im Überblick

Der Berliner Wohnungsmarkt steht weiterhin vor Herausforderungen: Während hohe Baukosten und eine schwierige Zinslage die Bauaktivitäten weiter hemmen, führen steigende Energie- und Lebenshaltungskosten dazu, dass private Haushalte bei der Finanzierung von Wohnraum immer häufiger vor Schwierigkeiten stehen. Hinzu kam ein großer Bevölkerungszuwachs im Jahr 2022. Diese Dynamiken wirken sich auch strukturell am Wohnungsmarkt aus. Eine grundlegende Veränderung der letzten Jahre ist die zunehmende Relevanz von möbliertem Wohnen auf Zeit. Immer mehr befristete, möblierte Wohnungen werden angeboten. Das diesjährige Schwerpunktthema widmet sich dieser neuen Thematik in Form einer vertieften Analyse.

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IBB Wohnungsmarktbericht 2023

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Entwicklung der Angebotsmieten und -kaufpreise

Für die Analyse des Berliner Wohnungsmarktes gehören die Entwicklungen der Angebotsmieten und -kaufpreise zu den wichtigsten Indikatoren. Berlin weist bereits seit einigen Jahren einen angespannten Wohnungsmarkt auf. Auch im Jahr 2023 wird der starke Anstieg der Angebotsmieten deutlich.

Angebotsmieten

Die Berliner Angebotsmiete lag 2023 im Median bei 13,99 EUR/m², was einer Steigerung von 2,45 EUR/m² bzw. 21,2% gegenüber dem Vorjahr entsprach (2022: 11,54 EUR/m²). Parallel ging die Anzahl der Inserate stark zurück. Die höchste mittlere Angebotsmiete wurde in Friedrichshain-Kreuzberg mit 18,33 EUR/m² erfasst, gefolgt von Mitte mit 18,26 EUR/m² und Charlottenburg-Wilmersdorf (17,20 EUR/m²). Demgegenüber standen Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf – beide mit 10,61 EUR/m² - sowie Spandau, das 2023 mit 10,13 EUR/m² die niedrigste mittlere Angebotsmiete aufwies. Die engen Verflechtungen Berlins mit dem Berliner Umland wirkten sich in Teilen auch auf die Angebotsmieten in den Regionen aus. Die umliegenden Gemeinden wiesen 2023 einen Anstieg von rund 11% auf 12,38 EUR/m² im Vorjahresvergleich auf (2022: 11,12 EUR/m²). Potsdam verzeichnete einen neuen Spitzenwert von 13,00 EUR/m².

Über einem mehrjährigen Betrachtungszeitraum wird die Anspannung des Berliner Wohnungsmarktes umso deutlicher. 2012 lag der Median der Angebotsmieten noch bei 7,20 EUR/m² und verdoppelte sich nahezu bis 2023. Die Anspannung nahm dabei spürbar von der Innenstadt ausgehend bis in die Stadtrandlagen zu. Im Zeitstrahl lassen sich diese Dynamiken gut erkennen.

Eine Übersicht der Angebotsmieten von 2012-2023 finden Sie auch unter Downloads.

Entwicklung der Angebotsmieten von 2012 bis 2023

Wohnungsnachfrage – Bevölkerung & Haushalte

Einwohner:innenentwicklung

Berlin ist eine wachsende Metropole: Seit 2013 ist die Bundeshauptstadt um insgesamt 333.385 Personen angewachsen. 2022 markierte jedoch einen besonders fulminanten Bevölkerungsanstieg von 2,1% bzw. 77.779 Personen. Zurückzuführen ist dies vorwiegend auf Fluchtbewegungen im Kontext des Krieges in der Ukraine sowie aus anderen Herkunftsregionen. Auch das Berliner Umland verzeichnete 2022 ein sehr dynamisches Bevölkerungswachstum von 1,6% (16.270 Personen) und setzte damit den Trend der letzten Jahre fort.

Entwicklung der Einwohner:innen in den Planungsräumen 2013-2023 (Angaben in Prozent)

Wohnungsangebot – Bauen und Wohnen

Die Bauintensität bewegt sich in Berlin auf einem hohen Niveau. Und gleichzeitig brauchen wir mehr bezahlbaren Wohnraum für die gestiegene Anzahl an Menschen in unserer Stadt. Mit den neuen und verbesserten Konditionen im IBB Wohnungsneubaufonds sind wir optimistisch, noch mehr Wohnraum zu sozialverträglichen Mieten zu schaffen.

Dr. Hinrich Holm

Vorsitzender des Vorstandes, IBB

Einflussfaktoren auf den Berliner Wohnungsmarkt

Der Berliner Wohnungsmarkt ist komplex und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Ihre Betrachtung kann ganzheitliche Aufschlüsse über aktuelle Dynamiken geben. Zu den zentralen Indikatoren zählen die Bevölkerungsentwicklung, das verfügbare Einkommen privater Haushalte, die Angebotsmieten, die ortsübliche Vergleichsmiete sowie der Wohnungsbestand.

Die kurzzeitige Verschnaufpause für den Berliner Wohnungsmarkt durch zurückgehende Bevölkerungszahlen und rückläufige Angebotsmieten im Jahr 2020 setzte sich in 2022 nicht fort. Die Bevölkerung stieg durch kriegsbedingte Fluchtbewegungen wieder stark an, was der Zuwachs des Wohnungsbestandes weder relativ noch absolut ausgleichen konnte. Hier erhöht sich der Nachfragedruck stetig. Das verfügbare Haushaltseinkommen nahm 2022 zu und lag nur noch leicht hinter der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Wachstumsdynamik der Angebotsmieten zeigt mit rund 47% seit 2013 den mit Abstand stärksten Zuwachs. Ein steigendes Zinsniveau und rückläufige Genehmigungszahlen verschärften die Situation des Berliner Wohnungsmarktes weiter.

Ausgewählte indizierte Indikatoren im Vergleich 2013-2022

Tippen Sie auf das Diagramm, um weitere Informationen zu erhalten.

Indexwert (2013 = 100)

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, VALUE Marktdatenbank; Berechnungen der Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Schwerpunktthema: Möbliertes Wohnen auf Zeit

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt nahmen in den letzten Jahren möblierte Wohnungen auf Zeit eine immer größere Rolle ein. Während rund ein Drittel aller Inserate in den deutschen Großstädten in dieses Segment fielen, waren es in Berlin 2022 sogar über die Hälfte. Dieses sehr heterogene Segment trifft zum einen auf eine diverse Nachfragestruktur, zum anderen bindet es in Teilen Wohnungen, die somit dem regulären Mietwohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen. In der Vermietungspraxis bestehen hierbei zum Teil rechtliche Unklarheiten, die zu Verunsicherungen sowohl bei Vermieter:innen als auch bei Mieter:innen führen können. Eine unvollständige Datengrundlage erschwert die Wohnungsmarktbeobachtung und kann so gezielte politische Entscheidungen hemmen.

Das Angebot

Zwischen 2012 und 2022 ist die Anzahl der Inserate für möbliertes Wohnen auf Zeit in Berlin von 9.602 auf 27.402 angestiegen – ein Plus von rund 185%. Gleichzeitig nahmen die Inserate für reguläre Mietwohnungen um rund 60% ab. Da möblierte Wohnungen auf Zeit in der Regel mehrmals jährlich zur Miete angeboten werden, während unbefristete Wohnungen meist nur einmal erscheinen, lassen sich die Zahlen nicht ohne Weiteres vergleichen und erlauben keine direkten Rückschlüsse auf die Anzahl der Wohneinheiten. Ein beachtlicher Anteil der Wohnungen auf dem regulären Mietwohnungsmarkt wird vermehrt über informelle Wege wie private Kontakte vergeben, wie auch die Befragung des IBB Wohnungsmarktbarometers 2023 ergab. Auf öffentlich zugänglichen Plattformen dominiert jedoch zusehends das Segment der möblierten Wohnungen auf Zeit.

Inserate für möbliertes Wohnen auf Zeit und den regulären Mietwohnungsmarkt im Vergleich 2012 bis 2022 in Berlin

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Anmerkung: In der Auswertung können Doppelungen und Mehrfachinserate enthalten sein. Ein Rückschluss auf die tatsächliche Anzahl der Wohnungen ist somit nicht abschließend möglich.

Quelle: VALUE Marktdatenbank, eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

Berliner Bezirke

Die Stadt Berlin vereint zwölf Bezirke mit insgesamt 97 Ortseinheiten. Die Bezirke verfügen über ein hohes Maß an Eigenständigkeit und starke strukturelle Unterschiede. Hier bieten wir einen kurzen Überblick mit den wichtigsten Kennzahlen zu jedem Bezirk. Eine ausführliche Analyse dazu ist ebenfalls im aktuellen IBB Wohnungsmarktbericht 2023 zu finden.

Die Datenbasis für die nachfolgenden Grafiken der Einwohner:innen ist das Einwohnerregister. Bei den Angaben zu den Einpersonenhaushalten handelt es sich um Erstergebnisse des Mikrozensus 2022.

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