IBB Wohnungsmarktbericht 2023

Charlottenburg-Wilmersdorf im Überblick

Der heterogene Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf vereint eine große Bandbreite an Wohnlagen: Einfache Wohnlagen im Bereich Jungfernheide, Versorgungszentren in der City-West, aufgelockerte Bebauungsstrukturen und Villengebieten in Grunewald und Westend. Besonders prägen ihn gründerzeitliche Bauten mit – im Vergleich zu anderen Bezirken - großzügigen Grundrissen. Für die hohe Qualität des Bezirks spricht eine stabil anhaltende Wohnungsnachfrage, rege Investitionstätigkeit sowie zahlreiche Neubau- und Sanierungsaktivitäten. Laut dem Mietspiegel 2023 ist Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine überwiegend gute Wohnlage gekennzeichnet und somit Anzugspunkt für zahlungskräftige Haushaltstypen aller Altersgruppen. Der Bezirk gewann 2022 deutlich an Einwohner:innen durch den Zuzug von außen. Per Saldo kamen 9.633 Personen aus dem Ausland oder anderen deutschen Bundesländern hinzu.

Friedrichshain-Kreuzberg im Überblick

Den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg kennzeichnen gründerzeitliche Altbaubestände. Zudem wurden infolge der Kriegszerstörungen in den 1960er- und 1970er Jahren große Gebiete flächensaniert und neu bebaut. In Friedrichshain-Kreuzberg befinden sich laut Mietspiegel 2023 eher einfache bis mittlere Wohnlagen, wobei sich die mittleren Wohnlagen in Friedrichshain und im südlichen Kreuzberg verorten. Nur vereinzelt wurden gute Wohnlagen angezeigt. Trotz dessen ist der Bezirk gerade bei jungen Menschen sehr beliebt. Der Bezirk sticht mit der höchsten Einwohnerdichte der Stadt von 14.374 Personen/km² hervor. Dies lässt sich besonders durch den hohen Anteil an Altbauquartieren und der Abwesenheit von Einfamilienhäusern erklären - auch eine sehr junge Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter von 38,8 Jahren ist charakteristisch für den Bezirk. Im Jahr 2022 gewann der Bezirk per Saldo 6.999 Einwohner:innen durch den Zuzug von außen hinzu. Als Innenstadtbezirk wächst Friedrichshain-Kreuzberg traditionell durch Zuzug von Neuberliner:innen, während ansässige Berliner:innen den Bezirk verlassen und in andere Bezirke ziehen.

Lichtenberg im Überblick

Der Bezirk Lichtenberg liegt zwischen Spree im Süden und der Stadtgrenze im Norden und erhält seine Attraktivität durch seine gute Anbindung an Friedrichshain und eine vielfältige Baustruktur. Während Friedrichsfelde und Hohenschönhausen durch Plattenbauweise geprägt sind, dominieren im Raum Malchow und Teilen Wartenbergs dörfliche Strukturen mit Ein- und Zweifamilienhäusern. In Karlshorst und Hohenschönhausen hingegen sind große Villen- und Einfamilienhausgebiete vorzufinden. Besonders die Wohnungsangebote in Wasserlage stoßen bei Nachfrager:innen aus anderen Stadtbereichen auf Interesse. Im Bezirk Lichtenberg wohnten 2022 insgesamt 308.286 Menschen, was bei seiner Fläche von 5.212 ha einer Einwohner:innendichte von 5.915 Personen pro km² entsprach. Seit 2013 stieg die Bevölkerungszahl in Lichtenberg um 16,4%, was den zweithöchsten Wert unter den Bezirken darstellte. Mit Blick auf die vergangenen zehn Jahre wies Lichtenberg einen positiven Binnenwanderungssaldo von 25.251 Personen auf.

Marzahn-Hellersdorf im Überblick

Marzahn-Hellersdorf ist durch seine siedlungsstrukturelle Aufteilung in eine fast durchgängige Plattenbausiedlung im Norden und in eines der größten deutschen Eigenheimgebiete im Süden eine Besonderheit Berlins. Die regelrechte Zweiteilung des Bezirks wird durch die S- und Regionalbahnlinie nach Hoppegarten markiert. Während das Mietniveau in der Vergangenheit vergleichsweise niedrig war, verzeichnet auch Marzahn-Hellersdorf vielfach Mietsteigerungen, ausgelöst durch den gesamtstädtischen Anstieg der Nachfrage. Mit den neuen Stadtquartieren Georg-Knorr-Park (rund 1.000 Wohnungen und 370 Studierendenapartments) und dem Stadtgut Hellersdorf (rund 1.500 Wohnungen) soll in den kommenden Jahren neuer Wohnraum geschaffen werden. Der Anteil der belegungsgebundenen Wohnungen lag bei 7,4%. Im Jahr 2022 verzeichnete Marzahn-Hellersdorf per Saldo sowohl bei der Binnen- als auch Außenwanderungen Gewinne.

Mitte im Überblick

Der Bezirk Mitte – bestehend aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding – hebt sich durch seine Heterogenität und Vielfältigkeit hervor. Er ist Sitz der Berliner Regierung, der Bundesregierung und zahlreicher Verfassungsorgane. Auch ökonomisch und kulturell zeichnet sich Mitte durch ein breites Angebot an Freizeit- und Kultureinrichtungen und globale agierende Unternehmen aus. Die Baustruktur ist überwiegend durch die Gründerzeit, den geförderten Wohnungsbau der 1970er bis 1980er Jahre und die Blockbauweise der 1950er Jahre geprägt. Mit 216.200 verzeichneten Haushalten war Mitte 2022 der haushaltsstärkste Bezirk Berlins und mit einem Durchschnittsalter von 39,1 Jahren der Zweitjüngste. Mitte zeichnet sich traditionell durch einen hohen Außenwanderungssaldo sowie eine hohe innerstädtische Fluktuationsrate aus. Im Betrachtungsjahr wanderten per Saldo 15.529 Personen aus dem Ausland und anderen deutschen Bundesländern in den Bezirk zu.

Neukölln im Überblick

Der Bezirk Neukölln entstand aus den Dörfern Britz, Buckow, Rudow und Rixdorf und wurde 1920 als Verwaltungsbezirk in die Stadt Berlin eingemeindet. Der nördliche Teil ist gekennzeichnet durch seine Nähe zur Innenstadt, während der südliche Teil bis an die Landesgrenze zu Brandenburg reicht. Der Bezirk steht für eine große kulturelle, siedlungsstrukturelle und soziale Vielfalt und Heterogenität. Es finden sich hier gründerzeitliche Altbaubestände, Geschosswohnungen der 1920er- bis 1980er- Jahre, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Kleingartenkolonien. In Neukölln lebten 2022 insgesamt 329.476 Einwohner:innen, was einer Einwohner:innendichte von 7.333 Personen pro km² entsprach. Neukölln wies zudem das niedrigste Wachstum binnen zehn Jahren auf. Neukölln verzeichnete 2022 per Saldo Bevölkerungsgewinne durch den Zuzug von außen, verlor jedoch an Einwohner:innen durch innerstädtische Wanderungen.

Pankow im Überblick

Entstanden aus dem Zusammenschluss der Altbezirke Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee während der Verwaltungsreform 2001, ist Pankow heute der bevölkerungsreichste und zweitgrößte Bezirk in Berlin. Er erstreckt sich vom innerstädtischen Prenzlauer Berg bis zu den Ortsteilen Blankenfelde und Buch, die die Berliner Stadtgrenze markieren. Hier befindet sich der größten zusammenhängenden gründerzeitlichen Baubestand Deutschlands sowie auch zahlreiche Eigenheimgebiete. Pankow ist der Bezirk mit den meisten neuen Stadtquartieren für Wohnungsneubau: Die sieben Gebiete Michelangelostraße, der ehemalige Rangierbahnhof Pankow, der Blankenburger Süden, Schönerlinder Straße, Elisabeth-Aue, Karow-Süd und Buch umfassen rund 25.000 Wohnungen. Pankow war außerdem 2022 der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins und wies eine Einwohnerzahl von 420.768 Personen auf. Pankow war zuletzt sowohl für Neu- als auch Altberliner:innen attraktiv. 2022 kamen per Saldo 5.474 Personen von außen sowie 1.786 Personen aus anderen Berliner Bezirken hinzu.

Reinickendorf im Überblick

Der Bezirk Reinickendorf liegt am nördlichen Stadtrand und zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Bebauungsstrukturen aus. Hier lassen sich sowohl etablierte Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen (z. B. Heiligensee) und Villengebiete (z. B. Frohnau), als auch ausgedehnte Reformsiedlungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen verorten. Zudem finden sich gründerzeitliche Geschosswohnungs- und Nachkriegsbauten im Übergangsbereich zu Pankow und Mitte. Perspektivisch soll neuer Wohnraum in den Stadtquartieren Karl-Bonhoeffer-Nervenklinik mit rund 600 Wohnungen, dem Schumacher Quartier mit rund 5.000 Wohnungen sowie Tegel-Nord mit rund 4.000 Wohnungen entstehen. Im Jahr 2022 lebten 268.308 Menschen in Reinickendorf. Mit 44,6 Jahren lag das Durchschnittsalter des Bezirks deutlich über dem Gesamtdurchschnitt Berlins von 42,7 Jahren.

Spandau im Überblick

Spandau wird geprägt durch seine jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte, die sich bis heute in der Bezirksstruktur und Wahrnehmung der Bevölkerung widerspiegelt. Trotz guter infrastruktureller Anbindung ist die Distanz zum Stadtzentrum vergleichsweise groß, weshalb lange von einem überwiegend eigenen Wohnungsmarkt gesprochen wurde. Die Angebotsknappheit Berlins führe jedoch dazu, dass seit einigen Jahren das Interesse am Spandauer Wohnungsmarkt zunimmt. Die drei neuen Stadtquartiere Siemensstadt Square, Gartenfeld und Wasserstadt Berlin-Oberhavel sollen mit insgesamt rund 14.950 Wohnungen in den künftigen Jahren die Wohnraumversorgung des Bezirks sichern. Mit 254.175 Einwohner:innen wies Spandau 2022 die geringste Bevölkerungsanzahl unter den Berliner Bezirken auf und lag auch mit einer Einwohnerdichte von 2.766 Personen pro km² weit unter dem Berliner Durchschnitt. Im zehnjährigen Betrachtungszeitraum erlebte Spandau per Saldo einen Zuwachs von 16.364 Personen aus anderen Berliner Bezirken – seit 2016 rückte dieser Bezirk zunehmend in den Fokus der innerstädtischen Umzüge von Berliner:innen.

Steglitz-Zehlendorf im Überblick

Als Außenbezirk zeichnet sich Steglitz-Zehlendorf durch überwiegend aufgelockerte Siedlungsstrukturen und ruhige, naturnahe Wohnlagen in grüner Umgebung aus. Der hohe Anteil der wohlhabenden Bevölkerung wird insbesondere am repräsentativen Wohnungsbau deutlich und verortet sich aufgrund der Nähe zu zahlreichen Seen und Waldgebieten im Altbezirk Zehlendorf. Der Altbezirk Steglitz zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohnstandorten. Besonders hervor sticht Steglitz-Zehlendorfs geringer Anteil an Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Mit 72,1% repräsentiert der Bezirk den niedrigsten Bestand in ganz Berlin. Im Jahr 2022 gewann der Bezirk sowohl durch Außen- als auch durch Binnenwanderung an Bevölkerung.

Tempelhof-Schöneberg im Überblick

Der Bezirk entstand aus den ehemaligen Bezirken Schöneberg und Tempelhof. Er reicht von der südlichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins. Der Altbezirk Schöneberg ist durch gründerzeitliche Altbauten geprägt und schließt auch touristische Gegenden wie die Tauentzienstraße mit ein. Viele beliebte Altbaugebiete liegen im Nord-Westen des Bezirks an der Grenze zu Wilmersdorf. Seit einigen Jahren sind verstärkt Modernisierungsaktivitäten sowie Aufteilungen von Wohnungseigentum in den einfachen Altbauwohngebieten zu beobachten. Geplante Stadtquartiere in den kommenden Jahren sind die Neue Mitte Tempelhof mit rund 500 Wohnungen und die Schöneberger Linse mit rund 1.400 Wohnungen. Der Bezirk wies mit 2.375 EUR das zweitniedrigste monatliche Haushaltsnettoeinkommen auf. Im Jahr 2022 gewann Tempelhof-Schöneberg durch den Zuzug von außen an Einwohner:innen. Per Saldo wanderten 5.297 Personen zu.

Treptow-Köpenick im Überblick

Der Bezirk entstand durch die Zusammenlegung der Altbezirke Treptow und Köpenick im Südosten Berlins. Aufgrund seiner Weitläufigkeit, die sich vom S-Bahn-Ring bis an die brandenburgische Landesgrenze zieht, weist Treptow-Köpenick eine vielfältige Bebauungs- und Siedlungsstruktur auf. Angefangen mit einer dichten Gründerzeitbebauung in den zentralen Lagen über Plattenbausiedlungen hin zu Ein- und Zweifamilienhausstrukturen in den äußeren Stadtrandlagen ist alles im Bezirk vorzufinden. Die Bevölkerungszahl Treptow-Köpenicks belief sich 2022 auf 289.180 Personen, was einem Anstieg von 17,6 % seit 2013 entsprach. Unter allen Berliner Bezirken stellte dies den höchsten Bevölkerungszuwachs dar. Gleichzeitig zeichnet sich der Bezirk durch eine auffallend niedrige Bevölkerungsdichte von lediglich 1.724 Personen je km² aus. Der Außen- und Binnenwanderungssaldo des Bezirks war 2022 positiv. Somit gewann Treptow-Köpenick per Saldo 5.175 Einwohner:innen durch innerstädtischen Zuzug, 4.398 Personen wanderten per Saldo von außen zu. Der Binnenwanderungssaldo war im Vergleich zu den anderen Berliner Bezirken in Treptow-Köpenick am höchsten, bei innerstädtischen Umzügen von Berliner:innen ist der Bezirk sehr beliebt.