IBB Wohnungsmarktbericht 2024

Charlottenburg-Wilmersdorf im Überblick

Der heterogene Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf vereint eine große Bandbreite an Wohnlagen: Einfache Wohnlagen im Bereich Jungfernheide, Versorgungszentren in der City-West, aufgelockerte Bebauungsstrukturen und Villengebiete in Grunewald und Westend. Besonders prägen ihn gründerzeitliche Bauten mit – im Vergleich zu anderen Bezirken - großzügigen Grundrissen. Für die hohe Anziehungskraft des Bezirks spricht eine stabil anhaltende Wohnungsnachfrage. Die mittlere Angebotsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2,19 EUR/m² auf 19,39 EUR/m². Im Jahr 2023 verzeichnete der Bezirk erneut einen Bevölkerungszuwachs, getragen von Zuzügen von außen. Per Saldo kamen 4.843 Personen im Betrachtungsjahr hinzu. Gleichzeitig wanderten per Saldo auch 1.946 Menschen in andere Berliner Bezirke ab. Das Durchschnittsalter von 43,9 Jahre war im bezirksweiten Vergleich recht hoch.

Friedrichshain-Kreuzberg im Überblick

Den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg kennzeichnen gründerzeitliche Altbaubestände. Zudem wurden infolge der Kriegszerstörungen in den 1960er- und 1970er Jahren große Gebiete flächensaniert und neu bebaut. In Friedrichshain-Kreuzberg befinden sich laut Mietspiegel 2024 eher einfache bis mittlere Wohnlagen, wobei sich die mittleren Wohnlagen in Friedrichshain und im südlichen Kreuzberg verorten. Nur vereinzelt wurden gute Wohnlagen angezeigt. Der Bezirk sticht mit der höchsten Einwohnerdichte der Stadt von 14.385 Personen/km² hervor. Dies lässt sich besonders durch den hohen Anteil an Altbauquartieren und der Abwesenheit von Einfamilienhäusern erklären - auch eine sehr junge Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter von 39,1 Jahren ist charakteristisch für den Bezirk. Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnete mit einer mittleren Angebotsmiete von 19,42 EUR/m² die zweithöchste in Berlin. Im Jahr 2023 gewann der Bezirk per Saldo 2.995 Einwohner:innen durch den Zuzug von außen hinzu. Als Innenstadtbezirk wächst Friedrichshain-Kreuzberg traditionell durch Zuzug von Neuberliner:innen, während die ansässige Bevölkerung den Bezirk verlässt und in andere Bezirke zieht. Im Jahr 2023 war Friedrichshain-Kreuzberg der einzige Bezirk mit einem negativen Wanderungssaldo von 366 abgewanderten Personen.

Lichtenberg im Überblick

Der Bezirk Lichtenberg liegt zwischen der Spree im Süden und der Stadtgrenze im Norden und verfügt über eine gute Anbindung an Friedrichshain und eine vielfältige Baustruktur. Während Friedrichsfelde und Hohenschönhausen durch Plattenbauweise geprägt sind, dominieren im Raum Malchow und Teilen Wartenbergs dörfliche Strukturen mit Ein- und Zweifamilienhäusern. In Karlshorst und Hohenschönhausen hingegen sind große Villen- und Einfamilienhausgebiete vorzufinden. Im Bezirk Lichtenberg wohnten 2023 insgesamt 311.881 Menschen, was bei seiner Fläche von 5.212 ha einer Einwohnerdichte von 5.984 Personen pro km² entsprach. Die mittlere Angebotsmiete stieg 2024 auf 15,15 EUR/m² und verzeichnete somit den höchsten prozentualen Anstieg im Jahresvergleich in Berlin. Seit 2014 stieg die Bevölkerungszahl in Lichtenberg um 16,2 %. Dies ist der zweithöchste Wert unter den Bezirken. Mit Blick auf die vergangenen zehn Jahre wies Lichtenberg ein positiven Binnenwanderungssaldo von 27.092 Personen auf.

Marzahn-Hellersdorf im Überblick

Marzahn-Hellersdorf ist durch seine siedlungsstrukturelle Aufteilung in eine fast durchgängige Plattenbausiedlung im Norden und in eines der größten deutschen Eigenheimgebiete im Süden eine Besonderheit Berlins. Eine regelrechte Zweiteilung des Bezirks wird durch die S- und Regionalbahnlinie nach Hoppegarten markiert. Mit den neuen Stadtquartieren Georg-Knorr-Park (rund 1.000 Wohnungen und 370 Studierendenapartments) und dem Stadtgut Hellersdorf (rund 1.500 Wohnungen) soll in den kommenden Jahren neuer Wohnraum geschaffen werden. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen war neben Neukölln und Lichtenberg im bezirklichen Vergleich am niedrigsten und lag im Betrachtungsjahr bei 2.375 EUR im Monat. Mit 11,38 EUR/m² verzeichnete Marzahn-Hellersdorf die niedrigste mittlere Angebotsmiete in Berlin. Im Jahr 2023 verzeichnete Marzahn-Hellersdorf per Saldo sowohl bei der Binnen- als auch Außenwanderungen Gewinne. Somit zählte der Bezirk 2023 insgesamt 291.948 Einwohner:innen.

Mitte im Überblick

Der Bezirk Mitte – bestehend aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding – hebt sich durch seine Heterogenität und Vielfältigkeit hervor. Er ist Sitz der Berliner Regierung, der Bundesregierung und zahlreicher Verfassungsorgane. Auch ökonomisch und kulturell zeichnet sich Mitte durch ein breites Angebot an Freizeit- und Kultureinrichtungen und globale agierende Unternehmen aus. Die Baustruktur ist überwiegend durch die Gründerzeit, den geförderten Wohnungsbau der 1970er bis 1980er Jahre und die Blockbauweise der 1950er Jahre geprägt. Mit 221.000 verzeichneten Haushalten war Mitte 2023 einer der haushaltsstärkste Bezirke Berlins und mit einem Durchschnittsalter von 39,3 Jahren der Zweitjüngste. Mitte verzeichnete mit 19,91 EUR/m² die höchste Angebotsmiete in Berlin. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von 9,0 % bzw. 1,65 EUR/m². Mitte zeichnet sich traditionell durch einen hohen Außenwanderungssaldo sowie eine hohe innerstädtische Fluktuationsrate aus. Im Betrachtungsjahr wanderten per Saldo 7.145 Personen aus dem Ausland und anderen deutschen Bundesländern in den Bezirk zu.

Neukölln im Überblick

Der Bezirk Neukölln entstand aus den Dörfern Britz, Buckow, Rudow und Rixdorf und wurde 1920 als Verwaltungsbezirk in die Stadt Berlin eingemeindet. Der nördliche Teil ist gekennzeichnet durch seine Nähe zur Innenstadt, während der südliche Teil bis an die Landesgrenze Brandenburg reicht. Der Bezirk steht für eine große kulturelle, siedlungsstrukturelle und soziale Heterogenität. Es finden sich hier gründerzeitliche Altbaubestände, Geschosswohnungen der 1920er- bis 1980er- Jahre, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Kleingartenkolonien. In Neukölln lebten 2023 insgesamt 330.017 Einwohner:innen, was einer Einwohnerdichte von 7.345 Personen pro km² entsprach. Neukölln wies zudem das niedrigste Wachstum der Einwohner:innen mit lediglich 1,3 % binnen zehn Jahren auf. Die durchschnittliche Angebotsmiete betrug im Jahr 2024 14,50 EUR/m², was einem Anstieg von 1,50 EUR/m² entspricht. Neukölln verzeichnete 2023 per Saldo Bevölkerungsgewinne durch den Zuzug von außen, verlor jedoch an Einwohner:innen durch innerstädtische Wanderungen.

Pankow im Überblick

Entstanden aus dem Zusammenschluss der Altbezirke Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee im Zuge der Verwaltungsreform 2001, ist Pankow heute der zweitgrößte Bezirk in Berlin. Er erstreckt sich vom innerstädtischen Prenzlauer Berg bis zu den Ortsteilen Blankenfelde und Buch, die die Berliner Stadtgrenze markieren. Hier befindet sich der größte zusammenhängende gründerzeitliche Baubestand Deutschlands sowie auch zahlreiche Eigenheimgebiete. Pankow ist der Bezirk mit den meisten neuen Stadtquartieren für Wohnungsneubau: Die sieben Gebiete Michelangelostraße, der ehemalige Rangierbahnhof Pankow, der Blankenburger Süden, Schönerlinder Straße, Elisabeth-Aue, Karow-Süd und Buch umfassen rund 25.000 Wohnungen. Die mittlere Angebotsmiete stieg im Vergleich zu 2023 von 14,93 EUR/m² auf 17,00 EUR/m². Pankow war außerdem 2023 der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins und wies eine Einwohnerzahl von 424.307 Personen auf. Er ist sowohl für Neu- als auch Altberliner:innen wichtiges Zuzugsziel. 2023 kamen per Saldo 1.147 Personen von außen sowie 2.571 Personen aus anderen Berliner Bezirken hinzu.

Reinickendorf im Überblick

Der Bezirk Reinickendorf liegt am nördlichen Stadtrand und zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Bebauungsstrukturen aus. Hier lassen sich sowohl etablierte Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen (z. B. Heiligensee) und Villengebiete (z. B. Frohnau), als auch ausgedehnte Reformsiedlungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen verorten. Zudem finden sich gründerzeitliche Geschosswohnungs- und Nachkriegsbauten im Übergangsbereich zu Pankow und Mitte. Perspektivisch soll neuer Wohnraum in den Stadtquartieren Karl-Bonhoeffer-Nervenklinik mit rund 600 Wohnungen, dem Schumacher Quartier mit rund 5.000 Wohnungen sowie Tegel-Nord mit rund 2.000 Wohnungen entstehen. Im Jahr 2023 lebten 268.792 Menschen in Reinickendorf. Mit 44,6 Jahren lag das Durchschnittsalter des Bezirks deutlich über dem Gesamtdurchschnitt Berlins von 42,7 Jahren. Die mittlere Angebotsmiete lag 2024 bei 12,15 EUR/m². Per Saldo nahm die Bevölkerung 2023 durch Außenwanderung um 10.549 Menschen zu, während gleichzeitig 8.900 Fortzüge aus Reinickendorf in das weitere Berlin registriert wurden. Hier spielen u. a. Sondereffekte eine Rolle, da sich in dem Bezirk eine Erstanlaufstelle für Asylsuchende befindet.

Spandau im Überblick

Spandau wird geprägt durch seine jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte, die sich bis heute in der Bezirksstruktur und Wahrnehmung der Bevölkerung widerspiegelt. Trotz guter infrastruktureller Anbindung ist die Distanz zum Stadtzentrum vergleichsweise groß, weshalb lange von einem überwiegend eigenen Wohnungsmarkt gesprochen wurde. Die Angebotsknappheit auf dem Berliner Wohnungsmarkt führte jedoch dazu, dass seit einigen Jahren das Interesse am Wohnort Spandau zunimmt. Die drei neuen Stadtquartiere Siemensstadt Square, Gartenfeld und Wasserstadt Berlin-Oberhavel sollen mit insgesamt rund 14.950 Wohnungen in den künftigen Jahren die Wohnraumversorgung des Bezirks sichern. Die mittlere Angebotsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2,19 EUR/m² auf 19,39 EUR/m². Mit 257.091 Einwohner:innen wies Spandau 2023 die geringste Bevölkerungsanzahl unter den Berliner Bezirken auf und lag auch mit einer Einwohnerdichte von 2.798 Personen pro km² weit unter dem Berliner Durchschnitt. Im zehnjährigen Betrachtungszeitraum erlebte Spandau per Saldo einen Zuwachs von 18.275 Personen aus anderen Berliner Bezirken – seit 2016 rückte dieser Bezirk zunehmend in den Fokus der innerstädtischen Umzüge.

Steglitz-Zehlendorf im Überblick

Als Außenbezirk zeichnet sich Steglitz-Zehlendorf durch überwiegend aufgelockerte Siedlungsstrukturen und ruhige, naturnahe Wohnlagen in grüner Umgebung aus. Auch Bildungseinrichtungen, wie die Freie Universität zu Berlin, prägen den Bezirk. Der hohe Anteil der wohlhabenden Bevölkerung wird insbesondere am repräsentativen Wohnungsbau deutlich und verortet sich in der Nähe zu zahlreichen Seen und Waldgebieten im Altbezirk Zehlendorf. Der Altbezirk Steglitz zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohnstandorten. Besonders hervor sticht Steglitz-Zehlendorfs geringer Anteil an Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Mit 74,7 % repräsentiert der Bezirk den niedrigsten Bestand in ganz Berlin. Im Vorjahresvergleich stieg die mittlere Angebotsmiete von 13,33 EUR/m² auf 14,59 EUR/m². IIm Jahr 2023 gewann der Bezirk sowohl durch Außen- als auch durch Binnenwanderung an Bevölkerung. Die Zahl der Einwohner:innen betrug 310.446 Personen im Betrachtungsjahr.

Tempelhof-Schöneberg im Überblick

Der Bezirk entstand aus den ehemaligen Bezirken Schöneberg und Tempelhof. Er reicht von der südlichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins. Der Altbezirk Schöneberg ist durch gründerzeitliche Altbauten geprägt und schließt auch touristische Gegenden wie die Tauentzienstraße mit ein. Viele beliebte Altbaugebiete liegen im Nord-Westen des Bezirks an der Grenze zu Wilmersdorf. Geplante Stadtquartiere in den kommenden Jahren sind die Neue Mitte Tempelhof mit rund 500 Wohnungen und die Schöneberger Linse mit rund 1.400 Wohnungen. Mit einem Durchschnittsalter von 44 Jahren lag der Bezirk über dem durchschnittlichen Wert der Hauptstadt von 42,7 Jahren. Gegenüber 2023 wies die mittlere Angebotsmiete einen Anstieg von 1,73 EUR/m² auf und verzeichnete somit 14,67 EUR/m² netto kalt. 2023 verzeichnete Tempelhof-Schöneberg erneut Wanderungsgewinne, wenn auch weniger stark als im Vorjahr. Hier spielen u. a. Sondereffekte eine Rolle, da sich in dem Bezirk eine Erstanlaufstelle für Asylsuchende befindet. Der Bezirk gewann per Saldo 2.628 Personen hinzu, davon überwiegend Zuzüge von außerhalb Berlins (1.985 Personen). Somit wohnten im Betrachtungsjahr 355.868 Personen in Tempelhof-Schöneberg.

Treptow-Köpenick im Überblick

Der Bezirk entstand durch die Zusammenlegung der Altbezirke Treptow und Köpenick im Südosten Berlins. Aufgrund seiner Weitläufigkeit, die sich vom S-Bahn-Ring bis an die brandenburgische Landesgrenze zieht, weist Treptow-Köpenick eine vielfältige Bebauungs- und Siedlungsstruktur auf. Angefangen mit einer dichten Gründerzeitbebauung in den zentralen Lagen über Plattenbausiedlungen hin zu Ein- und Zweifamilienhausstrukturen in den äußeren Stadtrandlagen ist alles im Bezirk vorzufinden. Die Zahl der Einwohner:innen Treptow-Köpenicks belief sich 2023 auf 294.081 Personen, was einem Anstieg von 17,9 % seit 2014 entsprach. Unter allen Berliner Bezirken stellte dies den höchsten Bevölkerungszuwachs dar. Gleichzeitig zeichnet sich der Bezirk durch eine auffallend niedrige Bevölkerungsdichte von lediglich 1.735 Personen je km² aus. Mit einer mittleren Angebotsmiete von 14,45 EUR/m² verzeichnete Treptow-Köpenick im Bezirksvergleich den niedrigsten prozentualen Anstieg der Angebotsmiete im Vorjahresvergleich (+6,60 %). Der Außen- und Binnenwanderungssaldo des Bezirks war 2023 positiv. Somit gewann Treptow-Köpenick per Saldo 4.751 Einwohner:innen durch innerstädtischen Zuzug, 990 Personen wanderten per Saldo von außen zu. Treptow-Köpenick verzeichnete den höchsten Binnenwanderungssaldo unter den Berliner Bezirken.