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IBB Wohnungsmarktbericht 2022

IBB Wohnungsmarktbericht 2022

Der Berliner Wohnungsmarkt 2022 im Überblick

Der Berliner Wohnungsmarkt steht weiterhin vor großen Herausforderungen: die angespannte Marktlage, verstärkt durch einen erneuten Bevölkerungszuwachs, der Rückgang der Baufertigstellungen, eine unzureichende Angebotssituation an Mietwohnungen und stetig steigende Angebotsmieten. Das führt dazu, dass insbesondere das Berliner Umland sowie Brandenburger Gemeinden als Zuzugsgebiete eine zunehmend wichtige Rolle einnehmen. Deshalb widmet sich der aktuelle Wohnungsmarktbericht dieser Thematik mit einem detaillierten Einblick in die innere und äußere Verflechtung des Berliner Wohnungsmarktes.

IBB Wohnungsmarktbericht als Video


IBB Wohnungsmarktbericht 2022

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Entwicklung der Angebotsmieten und -kaufpreise

Die Entwicklung der Angebotsmieten und -kaufpreise zählt zu einem der wichtigsten Indikatoren bei der Analyse des Berliner Wohnungsmarkts. Auch in diesem Jahr setzt sich das Bild eines angespannten Marktes fort und lässt sehr dynamische Immobilienpreise erkennen.

Angebotsmieten

Die Berliner Angebotsmiete lag 2022 im Median bei 11,54 EUR/m², was eine Steigerung von knapp einem Euro bzw. 10% gegenüber dem Vorjahr entspricht (2021: 10,55 EUR/m²). Gleichzeitig ging die Anzahl der Inserate stark zurück. Die höchsten Mieten wurden erneut in Mitte mit 15,46 EUR/m² ermittelt, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf (15,00 EUR/m²) und Friedrichshain-Kreuzberg (14,85 EUR/m²). Unter dem Berliner Median lagen Neukölln (10,55 EUR/m²), Lichtenberg (10,45 EUR/m²), Reinickendorf (9,66 EUR/m²) und Marzahn-Hellersdorf (9,29 EUR/m²). Die mittlere Angebotsmiete in Spandau war im Vergleich zu den übrigen Bezirken am niedrigsten. Auch in den Berliner Umlandgemeinden gingen die Angebotsmieten nach oben und verzeichneten einen Anstieg von 6,3% auf 11,12 EUR/m² im Vergleich zum Vorjahr. Potsdam wies einen neuen Spitzenwert von 11,91 EUR/m² auf.

Berlins Wohnungsmarkt ist bereits seit mehreren Jahren angespannt, charakterisiert durch eine steigende Nachfrage mit gleichzeitig steigenden Mieten. Während 2012 der Median der Angebotsmieten noch bei 7,20 EUR/m² lag, stiegen sie innerhalb von elf Jahren um 4,34 EUR/m² bzw. 60,3%. Im Zeitstrahl lassen sich diese Dynamiken gut erkennen.

Entwicklung der Angebotsmieten von 2012 bis 2022

Wohnungsnachfrage – Bevölkerung & Haushalte

Einwohner:innenentwicklung

Im langfristigen Betrachtungszeitraum erlebte Berlin ein stetiges Wachstum und verzeichnete von 2012 bis 2021 ein Bevölkerungswachstum von 302.250 Personen. Noch intensivere Wachstumsdynamiken waren im Berliner Umland zu beobachten: Während die Hauptstadt zwischen 2012 und 2021 um 9% wuchs, stieg die Zahl der Einwohner:innen der Umlandgemeinden um 11,8% (107.488 Personen). Im Gegensatz zu Berlin wurde außerdem ein deutlich geringerer Rückgang während des ersten Pandemiejahrs verzeichnet.

Entwicklung der Einwohner:innen in den Planungsräumen 2012-2021 (Angaben in Prozent)

Wohnungsangebot – Bauen und Wohnen

Die Lage am Berliner Wohnungsmarkt bleibt angespannt und deshalb benötigen wir eine gemeinsame Kraftanstrengung, das zu ändern. Die IBB unterstützt mit dem IBB Wohnungsneubaufonds die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum und trägt damit zur ökologischen und sozialen Verantwortung bei, damit Berlin eine lebenswerte Stadt für alle bleibt. Wir können und müssen mithilfe unserer vielfältigen Förderangeboten noch stärker dazu beitragen – damit dringend gebrauchter Wohnraum noch schneller realisiert werden kann.

Dr. Hinrich Holm

Vorsitzender des Vorstandes, IBB

Einflussfaktoren auf den Berliner Wohnungsmarkt

Der Berliner Wohnungsmarkt ist komplex und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Ihre Betrachtung kann ganzheitliche Aufschlüsse über aktuelle Dynamiken geben. Zu den zentralen Indikatoren zählen die Bevölkerungsentwicklung, das verfügbare Einkommen privater Haushalte, die Angebotsmieten, die ortübliche Vergleichsmiete sowie der Wohnungsbestand.

Während Berlin im Zuge der Corona-Pandemie und des Mietendeckels im Jahr 2020 eine kurze Verschnaufpause durch zurückgehende Bevölkerungszahlen und rückläufige Angebotsmieten erlebte, setzte sich diese Entwicklung 2021 nicht fort. Gerade die Angebotsmieten stiegen rapide an und erreichten mit Blick auf 2022 neue Höchstwerte. Das verfügbare Haushaltseinkommen nahm zwar ebenfalls 2021 zu, blieb jedoch deutlich unterhalb der Wachstumsdynamik der Angebotsmieten. Auch die Bevölkerung stieg erneut an, was der Zuwachs des Wohnungsbestandes weder relativ noch absolut ausgleichen konnte. Hier erhöht sich der Nachfragedruck stetig. Inwiefern sich die drastisch angestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten auf die langfristigen Entwicklungen des Wohnungsmarktes auswirken, bleibt zu beobachten.

Ausgewählte indizierte Indikatoren im Vergleich 2012-2021

Tippen Sie auf das Diagramm, um weitere Informationen zu erhalten.

Indexwert (2012 = 100)

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, empirica-systeme Marktdatenbank (powered by Value AG); eigene Berechnungen der Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Schwerpunktthema: Innere und äußere Verflechtungen des Berliner Wohnungsmarktes

Berlin ist seit vielen Jahren eine Stadt im Wachstum und besonders für junge Leute aus dem In- und Ausland ein Anziehungspunkt. Dieses Wachstum zeigt sich in einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum und stetig steigenden Mietpreisen. Die zahlreichen Hürden, die eine Wohnungssuche in Berlin mit sich bringt, führen dazu, dass sowohl bestimmte Berliner Bezirke als auch das Berliner Umland und der Weitere Metropolenraum in Brandenburg verstärkt an Aufmerksamkeit gewinnen. Diese Entwicklungen bergen zahlreiche Herausforderungen und Chancen, die in diesem Schwerpunktthema erörtert werden.

Umzugsverhalten

Mit Blick auf die Wanderungssalden der Bezirke wird deutlich, dass vor allem innerstädtische Gebiete durch den Zuzug von außen gewannen, während der (östliche) Stadtrand von Binnenwanderungszuwächsen profitierte. Kurzum: Neuberliner:innen zogen primär in die Innenstadt und Altberliner:innen wanderten an den Stadtrand. Bis auf Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg gewannen alle Bezirke an Einwohner:innen, am meisten Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick und Lichtenberg.

Wanderungssalden nach Bezirken 2017-2021

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Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Melderegister der Einwohner:innen

Berliner Bezirke

Die Stadt Berlin vereint zwölf Bezirke mit insgesamt 97 Ortseinheiten. Die Bezirke verfügen über ein hohes Maß an Eigenständigkeit und starke strukturelle Unterschiede. Hier bieten wir einen kurzen Überblick mit den wichtigsten Kennzahlen zu jedem Bezirk. Eine ausführliche Analyse dazu ist ebenfalls im aktuellen IBB Wohnungsmarktbericht 2022 zu finden.

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