IBB Wohnungsmarktbericht 2022

Charlottenburg-Wilmersdorf im Überblick

Der heterogene Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf vereint eine große Bandbreite an Wohnlagen: Einfache Wohnlagen im Bereich Jungfernheide, Versorgungszentren in der City-West, aufgelockerte Bebauungsstrukturen und Villengebieten in Grunewald und Westend. Besonders prägen ihn gründerzeitliche Bauten mit – im Vergleich zu anderen Bezirken - großzügigen Grundrissen. Für die hohe Qualität des Bezirks spricht eine stabil anhaltende Wohnungsnachfrage, rege Investitionstätigkeit sowie zahlreiche Neubau- und Sanierungsaktivitäten. Als attraktive Wohngegend ist er Anzugspunkt für zahlungskräftige Haushaltstypen aller Altersgruppen.

Friedrichshain-Kreuzberg im Überblick

Den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg kennzeichnen gründerzeitliche Altbaubestände. Zudem wurden infolge der Kriegszerstörungen in den 1960er- und 1970er Jahren große Gebiete flächensaniert und neu bebaut. Vor diesem Hintergrund sind im Altbezirk Kreuzberg einfache Geschosswohnungen, Zeilenbauten, teilweise Hochhäuser und Großwohnsiedlungen vorzufinden, während im Osten Friedrichhains die gründerzeitliche Bebauung bestehen blieb.

Der Bezirk sticht mit der höchsten Einwohnerdichte der Stadt von 14.167 Personen/km² hervor. Dies lässt sich besonders durch den hohen Anteil an Altbauquartieren und der Abwesenheit von Einfamilienhäusern erklären - auch eine sehr junge Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter von 38,7 Jahren ist charakteristisch für den Bezirk.

Lichtenberg im Überblick

Der Bezirk Lichtenberg liegt zwischen Spree im Süden und der Stadtgrenze im Norden und erhält seine Attraktivität durch seine gute Anbindung an Friedrichshain und eine vielfältige Baustruktur. Während Friedrichsfelde und Hohenschönhausen durch Plattenbauweise geprägt sind, dominieren im Raum Malchow und Teilen Wartenbergs dörfliche Strukturen mit Ein- und Zweifamilienhäusern. In Karlshorst und Hohenschönhausen hingegen sind große Villen- und Einfamilienhausgebiete vorzufinden. Besonders die Wohnungsangebote in Wasserlage stoßen bei Nachfrager:innen aus anderen Stadtbereichen auf Interesse. Möglicherweise aus diesem Grund verfügt Lichtenberg neben Treptow-Köpenick im Vergleich zu den übrigen Berliner Bezirken über den höchsten Bevölkerungszuwachs (rund 15% seit 2012). Ein weiteres Merkmal des Bezirks lässt sich mit der unterdurchschnittlichen Arbeitslosenquote von 7,9% beziffern.

Marzahn-Hellersdorf im Überblick

Marzahn-Hellersdorf ist durch seine siedlungsstrukturelle Aufteilung in eine fast durchgängige Plattenbausiedlung im Norden und in eines der größten deutschen Eigenheimgebiete im Süden eine Besonderheit Berlins. Die regelrechte Zweiteilung des Bezirks wird durch die S- und Regionalbahnlinie nach Hoppegarten markiert. Während das Mietniveau in der Vergangenheit vergleichsweise niedrig war, verzeichnet auch Marzahn-Hellersdorf vielfach Mietsteigerungen, ausgelöst durch den gesamtstädtischen Anstieg der Nachfrage. Der Anteil der belegungsgebundenen Wohnungen ist hier mit 11,77% am zweithöchsten (Berlin gesamt 8,48%). Mit Blick auf die Binnenwanderung verzeichnet Marzahn-Hellersdorf 2021 die höchste Zuwanderung aus sämtlichen Bezirken, v. a. aus Lichtenberg (15.034 Zuzüge). Gleichzeitig verlor der Bezirk jedoch in der Außenwanderung an Einwohner:innen der Altersgruppe 18- bis 45-Jährige.

Mitte im Überblick

Der Bezirk Mitte – bestehend aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding – hebt sich durch seine Heterogenität und Vielfältigkeit hervor. Hier befinden sich z. T. einfache Wohngebiete in unmittelbarer Nähe zu Toplagen. Gehobenere Lagen sind u. a. im Regierungsviertel an der Spree oder im Hansaviertel, einfache Wohnlagen hingegen lassen sich in Moabit verorten. Wedding und Moabit stehen schon seit einigen Jahren im Wandel. Beide Gebiete durchlaufen Veränderungen in Form von umfangreichen Modernisierungen, steigenden Mieten und der Ausweisung von neuen Milieuschutzgebieten. Mit 211.000 verzeichneten Haushalten war Mitte 2021 der haushaltsstärkste Bezirk Berlins und mit einem Durchschnittsalter von ca. 39 Jahren der Zweitjüngste.

Neukölln im Überblick

In Neukölln lebten 2021 insgesamt 327.100 Einwohner:innen. Der nördliche Teil des Bezirks zeichnet sich durch seine innenstadtnahe Lage aus, während die südlichen Gebiete bis an die Landesgrenze von Brandenburg reichen. Neukölln verfügt über eine große Heterogenität in siedlungsstruktureller, kultureller und sozialer Hinsicht. Es finden sich hier gründerzeitliche Altbaubestände, Geschosswohnungen der 1920er- bis 1980er- Jahre, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Kleingartenkolonien.

Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen lag 2021 bei 2.150 EUR pro Monat und ist damit eines der niedrigsten Berlins. Zudem stellt Neukölln zusammen mit Friedrichshain-Kreuzberg den einzigen Bezirk dar, der zwischen 2017 bis 2021 an Einwohner:innen verlor (- 1.989 Personen per Saldo). So zogen während dieser fünf Jahre zwar insgesamt 5.912 Neuberliner:innen nach Neukölln, gleichzeitig wanderten aber 7.901 Neuköllner:innen ab.

Pankow im Überblick

Pankow fusionierte 2001 im Zuge der Gebietsreform zum bevölkerungsreichsten Bezirk Berlins (2021: 413.168 Einwohner:innen). Der Bezirk kann grob anhand der Altbezirke in Lagetypen eingegliedert werden: Die „Traditionslage“ Pankow im Nordwesten, der „nachwendeetablierte“ Prenzlauer Berg im Süden und das kleinstädtische Weißensee im Nordosten. Hinzu kommen ausgedehnte Siedlungen des Reformwohnungsbaus der 1920er Jahre. Da der Altbezirk Prenzlauer Berg über den größten zusammenhängenden gründerzeitlichen Baubestands Deutschland verfügt, erfreut er sich großer Attraktivität über Berlins Stadtgrenzen hinaus und ist mittlerweile zum Synonym für die Aufwertung innerstädtischer Altbaubezirke geworden. Die Einwohnerentwicklung ist eine der dynamischsten Berlins und übersteigt mit 11,4% Wachstum deutlich die des gesamtstädtischen Durchschnitts. Die geplanten neuen Stadtquartiere, in denen ca. 11.200 Wohnungen entstehen sollen, lassen zudem ein weiteres Wachstum vermuten. Das mittlere Haushaltseinkommen von 2.750 EUR pro Monat ist das höchste der Bundeshauptstadt. Gleichzeitig verfügt der Bezirk über eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten der Berliner Bezirke (7,3% Oktober 2022).

Reinickendorf im Überblick

Der Bezirk Reinickendorf liegt am nördlichen Stadtrand und zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Bebauungsstrukturen aus. Hier lassen sich sowohl etablierte Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen (z. B. Heiligensee) und Villengebiete (z.B. Frohnau), als auch ausgedehnte Reformsiedlungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen verorten. Zudem finden sich gründerzeitliche Geschosswohnungs- und Nachkriegsbauten im Übergangsbereich zu Pankow und Mitte. Besondere Bedeutung kommt der Großsiedlung Märkisches Viertel und dem Gebiet des ehemaligen Flughafens Tegel zu, auf dem neben einem Forschungs- und Industriepark über 5.000 Wohnungen entstehen sollen. Reinickendorf verfügt über einen sehr geringen Anteil von nur rund 4,7% belegungsgebundene Wohnungen. Wohnungseigentum spielt hier – wie auch in Steglitz-Zehlendorf – eine übergeordnete Rolle.

Spandau im Überblick

Spandau wird geprägt durch seine jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte, die sich bis heute in der Bezirksstruktur und Wahrnehmung der Bevölkerung widerspiegelt. Trotz guter infrastruktureller Anbindung ist die Distanz zum Stadtzentrum vergleichsweise groß, weshalb lange von einem überwiegend eigenen Wohnungsmarkt gesprochen wurde. Die Angebotsknappheit Berlins führe jedoch dazu, dass seit einigen Jahren das Interesse am Spandauer Wohnungsmarkt zunimmt. Mit 247.396 Einwohner:innen wies Spandau 2021 die geringste Bevölkerungsanzahl unter den Berliner Bezirken auf und lag auch mit einer Einwohnerdichte von 2.693 Personen pro km² weit unter dem Berliner Durchschnitt.

Steglitz-Zehlendorf im Überblick

Als Außenbezirk zeichnet sich Steglitz-Zehlendorf durch überwiegend aufgelockerte Siedlungsstrukturen und ruhige, naturnahe Wohnlagen in grüner Umgebung aus. Der hohe Anteil der wohlhabenden Bevölkerung wird insbesondere am repräsentativen Wohnungsbau deutlich und verortet sich aufgrund der Nähe zu zahlreichen Seen und Waldgebieten im Altbezirk Zehlendorf. Der Altbezirk Steglitz zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohnstandorten. Besonders hervor sticht Steglitz-Zehlendorfs geringer Anteil an Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Mit 72,1% repräsentiert der Bezirk den niedrigsten Bestand in ganz Berlin.

Tempelhof-Schöneberg im Überblick

Der Bezirk entstand aus den ehemaligen Bezirken Schöneberg und Tempelhof. Er reicht von der südlichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins. Der Altbezirk Schöneberg ist durch gründerzeitliche Altbauten geprägt und schließt auch touristische Gegenden wie die Tauentzienstraße mit ein. Viele beliebte Altbaugebiete liegen im Nord-Westen des Bezirks an der Grenze zu Wilmersdorf. Seit einigen Jahren sind verstärkt Modernisierungsaktivitäten sowie Aufteilungen von Wohnungseigentum in den einfachen Altbauwohngebieten zu beobachten. Der Bezirk gehört neben Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg zu den Bezirken mit den meisten innerstädtischen Umzügen zwischen 2017 und 2021. Doch auch bei Neuberliner:innen ist Tempelhof-Schöneberg mit einem Außenwanderungssaldo von 17.793 Personen äußerst beliebt.

Treptow-Köpenick im Überblick

Der Bezirk entstand durch die Zusammenlegung der Altbezirke Treptow und Köpenick im Südosten Berlins. Flächenmäßig stellt der Stadtrandbezirk mit Abstand den größten Berliner Bezirk dar, wobei er überwiegend aus Wäldern, Grün- und Wasserflächen besteht. Aufgrund seiner Ausdehnung vom S-Bahn-Ring bis hin zum Stadtrand, findet sich hier eine vielfältige Bebauungs- und Siedlungsstruktur. Hier trifft man sowohl auf zentral gelegene Gebiete mit dichter Gründerzeitbebauung, als auch auf Wohnsiedlungen der Zwischenkriegszeit, kleinere Wohnsiedlungen in Plattenbauweise sowie Ein- und Zweifamilienhausgebiete mit teils dörflichem Charakter. Seit 2012 ist die Anzahl der Einwohner:innen um 15% angestiegen, dies stellte – gemeinsam mit Lichtenberg – den höchsten Wert unter den Berliner Bezirken dar.