IBB Wohnungsmarktbericht 2022
Der Berliner Wohnungsmarkt 2022 im Überblick
Der Berliner Wohnungsmarkt steht weiterhin vor großen Herausforderungen: die angespannte Marktlage, verstärkt durch einen erneuten Bevölkerungszuwachs, der Rückgang der Baufertigstellungen, eine unzureichende Angebotssituation an Mietwohnungen und stetig steigende Angebotsmieten. Das führt dazu, dass insbesondere das Berliner Umland sowie Brandenburger Gemeinden als Zuzugsgebiete eine zunehmend wichtige Rolle einnehmen. Deshalb widmet sich der aktuelle Wohnungsmarktbericht dieser Thematik mit einem detaillierten Einblick in die innere und äußere Verflechtung des Berliner Wohnungsmarktes.
IBB Wohnungsmarktbericht als Video
Sie können aufgrund Ihrer gewählten Cookie-Einstellungen diesen Inhalt nicht sehen.
Entwicklung der Angebotsmieten und -kaufpreise
Die Entwicklung der Angebotsmieten und -kaufpreise zählt zu einem der wichtigsten Indikatoren bei der Analyse des Berliner Wohnungsmarkts. Auch in diesem Jahr setzt sich das Bild eines angespannten Marktes fort und lässt sehr dynamische Immobilienpreise erkennen.
Angebotsmieten
Die Berliner Angebotsmiete lag 2022 im Median bei 11,54 EUR/m², was eine Steigerung von knapp einem Euro bzw. 10% gegenüber dem Vorjahr entspricht (2021: 10,55 EUR/m²). Gleichzeitig ging die Anzahl der Inserate stark zurück. Die höchsten Mieten wurden erneut in Mitte mit 15,46 EUR/m² ermittelt, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf (15,00 EUR/m²) und Friedrichshain-Kreuzberg (14,85 EUR/m²). Unter dem Berliner Median lagen Neukölln (10,55 EUR/m²), Lichtenberg (10,45 EUR/m²), Reinickendorf (9,66 EUR/m²) und Marzahn-Hellersdorf (9,29 EUR/m²). Die mittlere Angebotsmiete in Spandau war im Vergleich zu den übrigen Bezirken am niedrigsten. Auch in den Berliner Umlandgemeinden gingen die Angebotsmieten nach oben und verzeichneten einen Anstieg von 6,3% auf 11,12 EUR/m² im Vergleich zum Vorjahr. Potsdam wies einen neuen Spitzenwert von 11,91 EUR/m² auf.
Berlins Wohnungsmarkt ist bereits seit mehreren Jahren angespannt, charakterisiert durch eine steigende Nachfrage mit gleichzeitig steigenden Mieten. Während 2012 der Median der Angebotsmieten noch bei 7,20 EUR/m² lag, stiegen sie innerhalb von elf Jahren um 4,34 EUR/m² bzw. 60,3%. Im Zeitstrahl lassen sich diese Dynamiken gut erkennen.
Entwicklung der Angebotsmieten von 2012 bis 2022
Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen
Auch im Jahr 2022 setzte sich der Trend der kontinuierlich steigenden Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen fort: Während ein Berliner Haushalt 2021 im Mittel 5.416 EUR/m² aufbringen musste, waren es 2022 bereits 5.817 EUR/m² - ein Anstieg von 401 EUR/m² bzw. 7,4%.
Ein Großteil der Angebote fiel auf das Bestandssegment (18.787 Wohnungen). Käufer:innen mussten im Jahr 2022 hierfür 5.446 EUR/m² aufbringen. Neubauwohnungen spielten hingegen mit lediglich 1.647 Inseraten eine untergeordnete Rolle, verzeichneten allerdings einen deutlich höheren mittleren Angebotspreis von 8.409 EUR/m². Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Angebotspreis für Bestandwohnungen um 6,9%, der von Neubauwohnungen um 25,9%. Im Segment der Neubauwohnungen konstatiert dieser Anstieg eine bedeutsame Entwicklung nach oben.
Angebotspreise in EUR/m²
Anmerkung: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).
Quellen: VALUE Marktdatenbank; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Angebotskaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin lagen 2022 bei 698.000 EUR im Median, was einer Zunahme von 6% (+ 38.000 EUR) im Vergleich zum Vorjahr entsprach.
Bis 2017 entwickelten sich die Angebotspreise im Bestand und im Neubau nahezu identisch. Seit 2018 hingegen stiegen die Werte im Neubau deutlich an und hoben sich auch im Jahr 2022 weiter vom Bestand ab. So mussten im Jahr 2022 Berliner Haushalte für einen Neubau 754.950 EUR (+ 13% im Vergleich zum Vorjahr) aufbringen, während die mittleren Angebotspreise im Bestand bei 695.000 EUR (+ 6% im Vergleich zum Vorjahr) lagen.
Angebotskaufpreise in EUR
Anmerkung: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).
Quellen: VALUE Marktdatenbank; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Wohnungsnachfrage – Bevölkerung & Haushalte
Einwohner:innenentwicklung
Im langfristigen Betrachtungszeitraum erlebte Berlin ein stetiges Wachstum und verzeichnete von 2012 bis 2021 ein Bevölkerungswachstum von 302.250 Personen. Noch intensivere Wachstumsdynamiken waren im Berliner Umland zu beobachten: Während die Hauptstadt zwischen 2012 und 2021 um 9% wuchs, stieg die Zahl der Einwohner:innen der Umlandgemeinden um 11,8% (107.488 Personen). Im Gegensatz zu Berlin wurde außerdem ein deutlich geringerer Rückgang während des ersten Pandemiejahrs verzeichnet.
Entwicklung der Einwohner:innen in den Planungsräumen 2012-2021 (Angaben in Prozent)
Bevölkerungsentwicklung
Berlin ist nach wie vor eine attraktive Stadt und genießt als Wissenschafts- und Start-up-Hauptstadt eine nationale und internationale Anziehungskraft – das zeigen das über dem Bundesdurchschnitt liegende Wirtschaftswachstum von 4,9% und der wieder erstarkte Bevölkerungszuwachs in 2021. Damit erreichte die Bundeshauptstadt den höchsten Bevölkerungsstand seit dem zweiten Weltkrieg, verlor aber auch Einwohnende durch Abwanderungen an das Berliner Umland. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt bleibt aber weiterhin hoch.
IBB Volkswirtschaft
Berlin erlebte mit Beginn der Corona-Pandemie einen erstmaligen Bevölkerungsrückgang, der jedoch einen Sondereffekt darstellte. Schon 2021 wuchs die Stadt wieder um 13.384 Personen (+0,4%) und erreichte mit 3.677.472 Personen den höchsten Bevölkerungsstand seit dem Zweiten Weltkrieg. Dieses Wachstum lässt sich vorwiegend durch den Zuzug von außerhalb erklären, wobei der größte Anteil von 25.482 Personen (70%) auf den Zuzug aus dem Ausland und aus den alten Bundesländern (30%) entfiel. Im Hinblick auf die Wanderungsverluste nahmen insbesondere das Berliner Umland sowie die neuen Bundesländer eine wichtige Rolle ein. So verzeichnete die Bundeshauptstadt deutliche Nettoverluste an beide Regionen. Mit Blick auf die Altersstruktur zeigt sich, dass Berlin vor allem bei den 18- bis unter 30-Jährigen beliebt ist – 2021 kamen per Saldo 34.819 junge Erwachsene nach Berlin. In allen übrigen Altersgruppen (mit Ausnahme eines leichten Anstiegs der 6- bis 18-Jährigen) erlebte Berlin 2021 Wanderungsverluste.
*Anzahl der Personen
Anmerkung: Als Berliner Umland wird der Brandenburger Teil des Stadt-Umland-Zusammenhangs (SUZ) der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Das Berliner Umland ist ein Strukturraum des Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Der Landesentwicklungsplan ist hier abrufbar.
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Haushaltsentwicklung
Eine bedeutende Größe bei der Beobachtung des Wohnungsmarktes ist die Anzahl der Haushalte und deren Struktur. Im Jahr 2021 wurden in Berlin 1.971.400 Haushalte erfasst. Die durchschnittliche Haushaltsgröße stabilisierte sich in den vergangenen Jahren zwischen 1,7 und 1,8 Personen pro Haushalt, womit in 8 von 10 Haushalten Berliner:innen allein oder zu zweit wohnten. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen stieg auf 2.350 EUR, verzeichnete jedoch starke Unterschiede auf Bezirksebene. So lag das höchste durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen bei 2.750 EUR in Pankow, während Neukölln und Tempelhof-Schöneberg lediglich 2.150 EUR zu verzeichnen hatten. Hervorzuheben sind hierbei auch die Diskrepanzen innerhalb eines Bezirks. In Pankow lag das Einkommen von 20% aller Haushalte unter 1.500 EUR, in Neukölln sogar bei über 30%. Für Berlin insgesamt lässt sich festhalten, dass 2021 rund ein Viertel der Haushalte unter 1.500 EUR pro Monat zur Verfügung hatten, während 60% über mindestens 2.000 EUR verfügten.
Anteil an allen Haushalten in %
Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab. Bei den Ergebnissen des Jahres 2021 handelt es sich um Erstergebnisse des Mikrozensus 2021. Für den Mikrozensus ab 2020 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels deutliche strukturelle Veränderungen ergeben.
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berechnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens (Median) nach Haushaltsgröße 2012-2021
Tippen Sie auf das Diagramm, um weitere Informationen zu erhalten.
Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in EUR
Anmerkung: Für den Mikrozensus 2016 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels bezüglich der Stichprobengrundlage (neue Clusterung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011) deutliche strukturelle Veränderungen ergeben. Ein Vergleich mit 2015 ist daher nicht möglich. Im Zuge des Mikrozensus 2020 hat es einen Methodenwechsel bezüglich der Zählung von Privathaushalten gegeben. Es werden nur noch Hauptwohnsitze gezählt, Zweitwohnsitze sind somit nicht mehr inkludiert. Vergleiche zum Vorjahr sind folglich nicht direkt möglich.
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Wohnungsangebot – Bauen und Wohnen
Die Lage am Berliner Wohnungsmarkt bleibt angespannt und deshalb benötigen wir eine gemeinsame Kraftanstrengung, das zu ändern. Die IBB unterstützt mit dem IBB Wohnungsneubaufonds die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum und trägt damit zur ökologischen und sozialen Verantwortung bei, damit Berlin eine lebenswerte Stadt für alle bleibt. Wir können und müssen mithilfe unserer vielfältigen Förderangeboten noch stärker dazu beitragen – damit dringend gebrauchter Wohnraum noch schneller realisiert werden kann.
Vorsitzender des Vorstandes, IBB
Baugeschehen
Im Jahr 2021 wurden 18.716 Wohnungen genehmigt – 1.743 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Somit sank die Anzahl der Baugenehmigungen das fünfte Mal in Folge und erstmals unter 20.000 genehmigte Wohnungen. Ein Großteil (82%) der genehmigten Wohnungen entfielen erneut auf Geschosswohnungen (inkl. Wohnungen in Nichtwohngebäuden). Auch die Baufertigstellungen wiesen 2021 erstmals einen Rückgang auf: Es wurden nur noch 15.870 Wohnungen realisiert.
Wie auch in den Vorjahren wurde 2021 ein deutlicher Bauüberhang verzeichnet. Mit 65.831 genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen befindet sich der Bauüberhang auf einem hohen Niveau. Es handelt sich hier um ein natürliches Phänomen, das aufgrund der benötigten Abwicklungsdauer für ein Gebäude entsteht. Diese betrug 2021 durchschnittlich 28 Monate. Fast zwei Drittel der Wohnungen im Bauüberhang 2021 befanden sich bereits im Bau. Es kann eine Realisierungsquote von mindestens 87% angenommen werden.
Wohnen ist eines der wichtigsten Kernthemen aber auch gleichzeitig eine Herausforderung unserer Zeit. Bei sinkenden Baugenehmigungen und -fertigstellungen bleibt die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum das zentrale Zukunftsthema für die Stadt und damit für die IBB. Mit konkreten Fördermöglichkeiten werden und müssen wir noch verstärkter dazu beitragen, Nachhaltigkeit und bezahlbares Wohnen in der Hauptstadt zu vereinen.
Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung, IBB
Baugenehmigungen, -fertigstellungen und -überhang im Vergleich 2001-2021
Tippen Sie auf das Diagramm, um weitere Informationen zu erhalten.
*Anzahl der Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden einschließlich Nichtwohngebäude und Baumaßnahmen im Bestand)
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Baufertigstellungen
Zwischen 2017 und 2021 wurden die meisten Wohnungen im Bereich des Charité-Viertels (Heidestraße, Nordbahnhof), in Alt-Teltow und der City Ost (Heinrich-Heine-Viertel) realisiert. Außerhalb des S-Bahn-Rings konzentrierten sich die Baufertigstellungen auf die Bezirke Pankow, Treptow-Köpenick und Lichtenberg. Der westliche Teil der Stadt wies im Gegensatz dazu sehr geringe Fertigstellungen auf.
Durchschnittlich fertiggestellte Wohnungen im Jahr auf Ebene der Planungsräume 2017-2021
Wohnungsbestand
Der bereits seit der Wende wachsende Berliner Wohnungsbestand stieg auch im Jahr 2021 an und erreichte mit insgesamt 1.998.155 Wohnungen einen neuen Höchststand. Im Vergleich zum Vorjahr wurde ein Plus von 15.330 Wohnungen erfasst, welche mehrheitlich (86,6%) im Geschosswohnungsbau angesiedelt waren.
Der Wohnungsbestand Berlins wurde dominiert von kleinen bis mittelgroßen Wohnungen. Rund ein Drittel entfiel auf Wohnungen mit zwei Wohnräumen, rund die Hälfte waren Ein- oder Dreiraumwohnungen. Lediglich 6% hatten mehr als vier Wohnräume. Über die Hälfte (54%) des Wohnungsbestandes wurde zwischen 1949 und 2010 erbaut.
Wohnungsbestand nach Baualter 2021
Tippen Sie auf das Diagramm, um weitere Informationen zu erhalten.
*Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Eigentumsstrukturen
Für den Berliner Wohnungsmarkt charakteristisch war auch 2021 weiterhin ein hoher Anteil von Mietwohnungen (rund 84%). Vor allem in den innerstädtischen Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg ließ sich ein besonders hoher Anteil (mehr als 90%) ausmachen. Mit Blick auf die Eigentumsstrukturen der Berliner Mietwohnungen stellen private Unternehmen die größte Gruppe dar. Über zwei Drittel des Mietwohnungsbestands war 2021 in privater Hand, ein Fünftel fiel auf städtische Wohnungsbaugesellschaften und etwa jede zehnte Wohnung gehörte Genossenschaften. Über eine Mietpreis- und Belegungsbindung verfügten 8,5% (142.343 Wohnungen). Auch diese waren vorwiegend in privater Hand (42,9%), gefolgt von städtischen Gesellschaften (38,5%).
Berliner Mietwohnungen nach Eigentümer:innengruppen und Art der Wohnungsbindung 2021
Tippen Sie auf das Diagramm, um weitere Informationen zu erhalten.
Anmerkung: Werte weichen aufgrund von Rundungen von 100 ab.
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Geförderte Wohnungen
Berlin verfügte 2021 über insgesamt 142.343 mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen (8,5% des gesamten Mietwohnungsbestands). Im Vergleich zum Vorjahr illustrierte dies einen drastischen Rückgang von rund 38.000 Wohnungen. Vorwiegend städtische Wohnungen fielen in diesem Jahr aus ihrer Bindung (35.000). Den größten Anteil an gebundenen Wohnungen wies Treptow-Köpenick mit 13,7% auf, gefolgt von den südöstlichen Berliner Bezirken und Teilen der Innenstadt. Reinickendorf lag mit einem Anteil von lediglich 4,7% an letzter Stelle.
Seit dem Wiedereinstieg in die Neubauförderung 2014 wurden insgesamt rund 18.000 Wohnungen im IBB Wohnungsneubaufonds bewilligt. Bis Ende 2022 waren 9.341 dieser Wohnungen bereits fertiggestellt. Seit Beginn der Neubauförderung ist die bereitgestellte Förderung stetig angestiegen. Mit der neuen Wohnraumförderung WFB 2022 stehen dem Land Berlin jeweils Bewilligungsvolumen von 739 Mio. EUR für 2022 und 2023 zur Verfügung. 2023 sollen 5.000 Wohnungen gefördert werden. Im Zusammenhang mit den geförderten Wohnungen entstehen auch immer frei finanzierte Wohnungen. Diese werden hier dargestellt.
Quelle: Investitionsbank Berlin
Einflussfaktoren auf den Berliner Wohnungsmarkt
Der Berliner Wohnungsmarkt ist komplex und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Ihre Betrachtung kann ganzheitliche Aufschlüsse über aktuelle Dynamiken geben. Zu den zentralen Indikatoren zählen die Bevölkerungsentwicklung, das verfügbare Einkommen privater Haushalte, die Angebotsmieten, die ortübliche Vergleichsmiete sowie der Wohnungsbestand.
Während Berlin im Zuge der Corona-Pandemie und des Mietendeckels im Jahr 2020 eine kurze Verschnaufpause durch zurückgehende Bevölkerungszahlen und rückläufige Angebotsmieten erlebte, setzte sich diese Entwicklung 2021 nicht fort. Gerade die Angebotsmieten stiegen rapide an und erreichten mit Blick auf 2022 neue Höchstwerte. Das verfügbare Haushaltseinkommen nahm zwar ebenfalls 2021 zu, blieb jedoch deutlich unterhalb der Wachstumsdynamik der Angebotsmieten. Auch die Bevölkerung stieg erneut an, was der Zuwachs des Wohnungsbestandes weder relativ noch absolut ausgleichen konnte. Hier erhöht sich der Nachfragedruck stetig. Inwiefern sich die drastisch angestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten auf die langfristigen Entwicklungen des Wohnungsmarktes auswirken, bleibt zu beobachten.
Ausgewählte indizierte Indikatoren im Vergleich 2012-2021
Tippen Sie auf das Diagramm, um weitere Informationen zu erhalten.
Indexwert (2012 = 100)
Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, empirica-systeme Marktdatenbank (powered by Value AG); eigene Berechnungen der Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Schwerpunktthema: Innere und äußere Verflechtungen des Berliner Wohnungsmarktes
Berlin ist seit vielen Jahren eine Stadt im Wachstum und besonders für junge Leute aus dem In- und Ausland ein Anziehungspunkt. Dieses Wachstum zeigt sich in einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum und stetig steigenden Mietpreisen. Die zahlreichen Hürden, die eine Wohnungssuche in Berlin mit sich bringt, führen dazu, dass sowohl bestimmte Berliner Bezirke als auch das Berliner Umland und der Weitere Metropolenraum in Brandenburg verstärkt an Aufmerksamkeit gewinnen. Diese Entwicklungen bergen zahlreiche Herausforderungen und Chancen, die in diesem Schwerpunktthema erörtert werden.
Umzugsverhalten
Mit Blick auf die Wanderungssalden der Bezirke wird deutlich, dass vor allem innerstädtische Gebiete durch den Zuzug von außen gewannen, während der (östliche) Stadtrand von Binnenwanderungszuwächsen profitierte. Kurzum: Neuberliner:innen zogen primär in die Innenstadt und Altberliner:innen wanderten an den Stadtrand. Bis auf Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg gewannen alle Bezirke an Einwohner:innen, am meisten Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick und Lichtenberg.
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Melderegister der Einwohner:innen
Binnenwanderung
Mit Blick auf das Wanderungsverhalten innerhalb Berlins verzeichnete 2021 eine Fortschreibung der letzten Jahre – immer mehr Berliner:innen zogen aus den Innenstadtbezirken in die Randgebiete. Im Vergleich der Altersgruppen im Zeitverlauf zeigt sich, dass insbesondere die jungen Berliner Familien – in den Altersgruppen der unter 6-Jährigen und der Elterngeneration – vermehrt die Innenstadt verließen.
Binnenwanderungssaldo nach Altersgruppen 2013-2021
Außenwanderung von Berliner:innen (nach Brandenburg)
Steigende Mieten und ein schrumpfendes Wohnungsangebot führen dazu, dass die Bedeutung des Berliner Umlands als Zuzugsgebiet weiter zunahm. Seit 2016/2017 sind enorme Veränderungen in den Wanderungsbewegungen nach und innerhalb Berlins zu erkennen, die sich insbesondere durch einen verstärkten Fortzug ins Berliner Umland charakterisieren. Zwischen 2013 und 2021 hat sich der negative Außenwanderungssaldo zwischen Berlin und dem Umland verdoppelt. Berliner:innen ziehen vorwiegend in das Berliner Umland, zusehends aber auch in die direkt daran angrenzenden Gemeinden. Die Städte der 2. Reihe nahmen hingegen noch keine große Rolle ein. An sie verlor Berlin 2021 per Saldo nur 1.323 Personen.
Anhand des Anteils der Berliner:innen am absoluten Wanderungsvolumen der Brandenburger Gemeinden werden die Beziehungen zwischen Berlin und Brandenburg deutlich. Viele Brandenburger Gemeinden verändern sich rapide aufgrund des Zuzugs aus Berlin. Im direkten Umland kamen 2021 teilweise bis zu zwei Drittel der Zuziehenden aus der Bundeshauptstadt. Mit einem Wachstum von 12% seit 2012 sind die an Berlin angrenzenden Gemeinden sogar stärker gewachsen als Berlin. Mit zunehmender Distanz zur Berliner Stadtgrenze nahm der Zuzugsanteil zwar ab, lag aber weiterhin auf hohem Niveau. Bis an die brandenburgische Grenze konnten 2021 Anteile von rund einem Viertel Berliner:innen am Gesamtzuzug registriert werden.
Brandenburger Gemeinden nach Anteil des Berliner Zuzugs 2013-2021
Berliner Bezirke
Die Stadt Berlin vereint zwölf Bezirke mit insgesamt 97 Ortseinheiten. Die Bezirke verfügen über ein hohes Maß an Eigenständigkeit und starke strukturelle Unterschiede. Hier bieten wir einen kurzen Überblick mit den wichtigsten Kennzahlen zu jedem Bezirk. Eine ausführliche Analyse dazu ist ebenfalls im aktuellen IBB Wohnungsmarktbericht 2022 zu finden.
Charlottenburg-Wilmersdorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Charlottenburg-Wilmersdorf im Überblick
Der heterogene Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf vereint eine große Bandbreite an Wohnlagen: Einfache Wohnlagen im Bereich Jungfernheide, Versorgungszentren in der City-West, aufgelockerte Bebauungsstrukturen und Villengebieten in Grunewald und Westend. Besonders prägen ihn gründerzeitliche Bauten mit – im Vergleich zu anderen Bezirken - großzügigen Grundrissen. Für die hohe Qualität des Bezirks spricht eine stabil anhaltende Wohnungsnachfrage, rege Investitionstätigkeit sowie zahlreiche Neubau- und Sanierungsaktivitäten. Als attraktive Wohngegend ist er Anzugspunkt für zahlungskräftige Haushaltstypen aller Altersgruppen.
Friedrichshain-Kreuzberg
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Friedrichshain-Kreuzberg eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Friedrichshain-Kreuzberg im Überblick
Den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg kennzeichnen gründerzeitliche Altbaubestände. Zudem wurden infolge der Kriegszerstörungen in den 1960er- und 1970er Jahren große Gebiete flächensaniert und neu bebaut. Vor diesem Hintergrund sind im Altbezirk Kreuzberg einfache Geschosswohnungen, Zeilenbauten, teilweise Hochhäuser und Großwohnsiedlungen vorzufinden, während im Osten Friedrichhains die gründerzeitliche Bebauung bestehen blieb.
Der Bezirk sticht mit der höchsten Einwohnerdichte der Stadt von 14.167 Personen/km² hervor. Dies lässt sich besonders durch den hohen Anteil an Altbauquartieren und der Abwesenheit von Einfamilienhäusern erklären - auch eine sehr junge Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter von 38,7 Jahren ist charakteristisch für den Bezirk.
Lichtenberg
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Lichtenberg eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Lichtenberg im Überblick
Der Bezirk Lichtenberg liegt zwischen Spree im Süden und der Stadtgrenze im Norden und erhält seine Attraktivität durch seine gute Anbindung an Friedrichshain und eine vielfältige Baustruktur. Während Friedrichsfelde und Hohenschönhausen durch Plattenbauweise geprägt sind, dominieren im Raum Malchow und Teilen Wartenbergs dörfliche Strukturen mit Ein- und Zweifamilienhäusern. In Karlshorst und Hohenschönhausen hingegen sind große Villen- und Einfamilienhausgebiete vorzufinden. Besonders die Wohnungsangebote in Wasserlage stoßen bei Nachfrager:innen aus anderen Stadtbereichen auf Interesse. Möglicherweise aus diesem Grund verfügt Lichtenberg neben Treptow-Köpenick im Vergleich zu den übrigen Berliner Bezirken über den höchsten Bevölkerungszuwachs (rund 15% seit 2012). Ein weiteres Merkmal des Bezirks lässt sich mit der unterdurchschnittlichen Arbeitslosenquote von 7,9% beziffern.
Marzahn-Hellersdorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Marzahn-Hellersdorf eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Marzahn-Hellersdorf im Überblick
Marzahn-Hellersdorf ist durch seine siedlungsstrukturelle Aufteilung in eine fast durchgängige Plattenbausiedlung im Norden und in eines der größten deutschen Eigenheimgebiete im Süden eine Besonderheit Berlins. Die regelrechte Zweiteilung des Bezirks wird durch die S- und Regionalbahnlinie nach Hoppegarten markiert. Während das Mietniveau in der Vergangenheit vergleichsweise niedrig war, verzeichnet auch Marzahn-Hellersdorf vielfach Mietsteigerungen, ausgelöst durch den gesamtstädtischen Anstieg der Nachfrage. Der Anteil der belegungsgebundenen Wohnungen ist hier mit 11,77% am zweithöchsten (Berlin gesamt 8,48%). Mit Blick auf die Binnenwanderung verzeichnet Marzahn-Hellersdorf 2021 die höchste Zuwanderung aus sämtlichen Bezirken, v. a. aus Lichtenberg (15.034 Zuzüge). Gleichzeitig verlor der Bezirk jedoch in der Außenwanderung an Einwohner:innen der Altersgruppe 18- bis 45-Jährige.
Mitte
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Mitte eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Mitte im Überblick
Der Bezirk Mitte – bestehend aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding – hebt sich durch seine Heterogenität und Vielfältigkeit hervor. Hier befinden sich z. T. einfache Wohngebiete in unmittelbarer Nähe zu Toplagen. Gehobenere Lagen sind u. a. im Regierungsviertel an der Spree oder im Hansaviertel, einfache Wohnlagen hingegen lassen sich in Moabit verorten. Wedding und Moabit stehen schon seit einigen Jahren im Wandel. Beide Gebiete durchlaufen Veränderungen in Form von umfangreichen Modernisierungen, steigenden Mieten und der Ausweisung von neuen Milieuschutzgebieten. Mit 211.000 verzeichneten Haushalten war Mitte 2021 der haushaltsstärkste Bezirk Berlins und mit einem Durchschnittsalter von ca. 39 Jahren der Zweitjüngste.
Neukölln
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Neukölln eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Neukölln im Überblick
In Neukölln lebten 2021 insgesamt 327.100 Einwohner:innen. Der nördliche Teil des Bezirks zeichnet sich durch seine innenstadtnahe Lage aus, während die südlichen Gebiete bis an die Landesgrenze von Brandenburg reichen. Neukölln verfügt über eine große Heterogenität in siedlungsstruktureller, kultureller und sozialer Hinsicht. Es finden sich hier gründerzeitliche Altbaubestände, Geschosswohnungen der 1920er- bis 1980er- Jahre, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Kleingartenkolonien.
Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen lag 2021 bei 2.150 EUR pro Monat und ist damit eines der niedrigsten Berlins. Zudem stellt Neukölln zusammen mit Friedrichshain-Kreuzberg den einzigen Bezirk dar, der zwischen 2017 bis 2021 an Einwohner:innen verlor (- 1.989 Personen per Saldo). So zogen während dieser fünf Jahre zwar insgesamt 5.912 Neuberliner:innen nach Neukölln, gleichzeitig wanderten aber 7.901 Neuköllner:innen ab.
Pankow
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Pankow eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Pankow im Überblick
Pankow fusionierte 2001 im Zuge der Gebietsreform zum bevölkerungsreichsten Bezirk Berlins (2021: 413.168 Einwohner:innen). Der Bezirk kann grob anhand der Altbezirke in Lagetypen eingegliedert werden: Die „Traditionslage“ Pankow im Nordwesten, der „nachwendeetablierte“ Prenzlauer Berg im Süden und das kleinstädtische Weißensee im Nordosten. Hinzu kommen ausgedehnte Siedlungen des Reformwohnungsbaus der 1920er Jahre. Da der Altbezirk Prenzlauer Berg über den größten zusammenhängenden gründerzeitlichen Baubestands Deutschland verfügt, erfreut er sich großer Attraktivität über Berlins Stadtgrenzen hinaus und ist mittlerweile zum Synonym für die Aufwertung innerstädtischer Altbaubezirke geworden. Die Einwohnerentwicklung ist eine der dynamischsten Berlins und übersteigt mit 11,4% Wachstum deutlich die des gesamtstädtischen Durchschnitts. Die geplanten neuen Stadtquartiere, in denen ca. 11.200 Wohnungen entstehen sollen, lassen zudem ein weiteres Wachstum vermuten. Das mittlere Haushaltseinkommen von 2.750 EUR pro Monat ist das höchste der Bundeshauptstadt. Gleichzeitig verfügt der Bezirk über eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten der Berliner Bezirke (7,3% Oktober 2022).
Reinickendorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Reinickendorf eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Reinickendorf im Überblick
Der Bezirk Reinickendorf liegt am nördlichen Stadtrand und zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Bebauungsstrukturen aus. Hier lassen sich sowohl etablierte Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen (z. B. Heiligensee) und Villengebiete (z.B. Frohnau), als auch ausgedehnte Reformsiedlungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen verorten. Zudem finden sich gründerzeitliche Geschosswohnungs- und Nachkriegsbauten im Übergangsbereich zu Pankow und Mitte. Besondere Bedeutung kommt der Großsiedlung Märkisches Viertel und dem Gebiet des ehemaligen Flughafens Tegel zu, auf dem neben einem Forschungs- und Industriepark über 5.000 Wohnungen entstehen sollen. Reinickendorf verfügt über einen sehr geringen Anteil von nur rund 4,7% belegungsgebundene Wohnungen. Wohnungseigentum spielt hier – wie auch in Steglitz-Zehlendorf – eine übergeordnete Rolle.
Spandau
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Spandau eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Spandau im Überblick
Spandau wird geprägt durch seine jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte, die sich bis heute in der Bezirksstruktur und Wahrnehmung der Bevölkerung widerspiegelt. Trotz guter infrastruktureller Anbindung ist die Distanz zum Stadtzentrum vergleichsweise groß, weshalb lange von einem überwiegend eigenen Wohnungsmarkt gesprochen wurde. Die Angebotsknappheit Berlins führe jedoch dazu, dass seit einigen Jahren das Interesse am Spandauer Wohnungsmarkt zunimmt. Mit 247.396 Einwohner:innen wies Spandau 2021 die geringste Bevölkerungsanzahl unter den Berliner Bezirken auf und lag auch mit einer Einwohnerdichte von 2.693 Personen pro km² weit unter dem Berliner Durchschnitt.
Steglitz-Zehlendorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Steglitz-Zehlendorf eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Steglitz-Zehlendorf im Überblick
Als Außenbezirk zeichnet sich Steglitz-Zehlendorf durch überwiegend aufgelockerte Siedlungsstrukturen und ruhige, naturnahe Wohnlagen in grüner Umgebung aus. Der hohe Anteil der wohlhabenden Bevölkerung wird insbesondere am repräsentativen Wohnungsbau deutlich und verortet sich aufgrund der Nähe zu zahlreichen Seen und Waldgebieten im Altbezirk Zehlendorf. Der Altbezirk Steglitz zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohnstandorten. Besonders hervor sticht Steglitz-Zehlendorfs geringer Anteil an Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Mit 72,1% repräsentiert der Bezirk den niedrigsten Bestand in ganz Berlin.
Tempelhof-Schöneberg
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Tempelhof-Schöneberg eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Tempelhof-Schöneberg im Überblick
Der Bezirk entstand aus den ehemaligen Bezirken Schöneberg und Tempelhof. Er reicht von der südlichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins. Der Altbezirk Schöneberg ist durch gründerzeitliche Altbauten geprägt und schließt auch touristische Gegenden wie die Tauentzienstraße mit ein. Viele beliebte Altbaugebiete liegen im Nord-Westen des Bezirks an der Grenze zu Wilmersdorf. Seit einigen Jahren sind verstärkt Modernisierungsaktivitäten sowie Aufteilungen von Wohnungseigentum in den einfachen Altbauwohngebieten zu beobachten. Der Bezirk gehört neben Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg zu den Bezirken mit den meisten innerstädtischen Umzügen zwischen 2017 und 2021. Doch auch bei Neuberliner:innen ist Tempelhof-Schöneberg mit einem Außenwanderungssaldo von 17.793 Personen äußerst beliebt.
Treptow-Köpenick
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Treptow-Köpenick eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Treptow-Köpenick im Überblick
Der Bezirk entstand durch die Zusammenlegung der Altbezirke Treptow und Köpenick im Südosten Berlins. Flächenmäßig stellt der Stadtrandbezirk mit Abstand den größten Berliner Bezirk dar, wobei er überwiegend aus Wäldern, Grün- und Wasserflächen besteht. Aufgrund seiner Ausdehnung vom S-Bahn-Ring bis hin zum Stadtrand, findet sich hier eine vielfältige Bebauungs- und Siedlungsstruktur. Hier trifft man sowohl auf zentral gelegene Gebiete mit dichter Gründerzeitbebauung, als auch auf Wohnsiedlungen der Zwischenkriegszeit, kleinere Wohnsiedlungen in Plattenbauweise sowie Ein- und Zweifamilienhausgebiete mit teils dörflichem Charakter. Seit 2012 ist die Anzahl der Einwohner:innen um 15% angestiegen, dies stellte – gemeinsam mit Lichtenberg – den höchsten Wert unter den Berliner Bezirken dar.
IBB Wohnungsmarktbericht 2022 als Download
- IBB Wohnungsmarktbericht 2022, barrierefrei (PDF)
Inklusive Schwerpunktthema: Innere und äußere Verflechtungen des Berliner Wohnungsmarktes
- IBB Wohnungsmarktbericht 2022 - Zusammenfassung, barrierefrei (PDF)
- IBB Wohnungsmarktbericht 2022 - Tabellenband, barrierefrei (PDF)
Diese Werke der Investitionsbank Berlin sind lizenziert unter einer Creative Commons Namensnennung 3.0 International Lizenz.
Weiterführende Informationen
Kontakt
Sophia Franzmann
Unternehmenskommunikation
Telefon: 030 / 2125 - 2931
