IBB Wohnungsmarktbarometer 2023

Der Berliner Wohnungsmarkt 2023 aus Sicht der Expert:innen

Das IBB Wohnungsmarktbarometer stellt eine fundierte Einschätzung der Lage am Berliner Wohnungsmarkt zur Verfügung. In einer jährlichen Befragung werden Wohnungsmarktexpert:innen um ihre qualifizierte Meinung gebeten.

Im IBB Wohnungsmarktbarometer 2023 werden die momentanen Herausforderungen für den Berliner Wohnungsmarkt deutlich. Der demografische Wandel, der Klimawandel und die aktuelle Wirtschaftslage machen grundlegende Veränderungen auch im Immobilienbereich notwendig. Diese Entwicklungen spiegeln sich in allen Teilbereichen des Wohnungsmarktes wider.

Entwicklung der Marktlage

Bereits 2012 wurde ein Angebotsdefizit am Mietwohnungsmarkt attestiert. Bis 2023 hat sich die Marktlage für Mietwohnungen im mittleren, unteren und preisgebundenen Segment nochmal deutlich verschlechtert. 2023 wurde das Angebot als zu klein bis viel zu klein eingeschätzt. Allein im oberen Preissegment gab es zwischen 2012 und 2023 nahezu keine Defizite. Perspektivisch wird keine deutliche Verbesserung eintreten.

Anforderungen an das Mietangebot

Auf der Nachfrageseite sind die Anforderungen an den Wohnraum für die künftige Entwicklung des Wohnungsmarktes bedeutsam. 2023 waren der günstige Mietpreis, der energetische Status, eine integrierte Lage und die Ausstattung mit Balkonen am bedeutsamsten. Eine barrierearme Ausstattung wurde ebenfalls von fast der Hälfte der Befragten als wichtig erachtet. Diese Einschätzung bestätigte sich auch in der Zusatzfrage. In den Anforderungen zeigten somit der Klimawandel, die demografischen Entwicklungen sowie die wirtschaftliche Lage ihre Auswirkungen.

Aktuelle Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt

Der Berliner Wohnungsmarkt steht vor zahlreichen Herausforderungen sowohl im Bestand als auch im Neubausegment.

Unter den Problemen im Bestand rangierten steigende Nettokaltmieten 2023 an erster Stelle, gefolgt von steigenden Neben- und Betriebskosten. Als zentrales Problem wurde auch der abschmelzende Bestand an geförderten Wohnungen gesehen. Im Kontext des Klimaschutzes sahen die Fachkundigen 2023 erneut große Probleme: Sowohl die Anforderung Modernisierung und Sanierung über marktfähige Mieten zu finanzieren (Rang 4) als auch generelle Schwierigkeiten in der Umsetzung des Klimaschutzes (Rang 5) wurden genannt.

Das drängendste Problem im Neubau zeigte sich 2023 – wie auch schon 2022 – in den steigenden Baukosten. An zweiter Stelle folgten zu langsame Baugenehmigungsverfahren und zu hohe Auflagen, welche im Vergleich zum Vorjahr deutlich an Relevanz gewannen. Besonders auffallend zeigte sich 2023 das aktuelle Zinsumfeld, welches vom 12. auf den 3. Rang der Probleme im Neubau vorrückte. Nur wenig kritisch erwies sich die Umsetzung des Klimaschutzes im Neubau.

Aktuelles Investitionsklima

Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist bereits seit mehreren Jahren durch ein Angebotsdefizit geprägt. Das Investitionsklima für den Neubau von Mietwohnungen ist somit von hoher Bedeutung. Die Auswertungen seit 2013 zeigten, dass sich das Investitionsklima in Berlin über eine Dekade verschlechtert hat. Gab es zu Beginn noch mehrere Bezirke mit guten Investitionsbedingungen, so kann 2023 kein Bezirk mehr vergleichbare Werte erzielen. Das wird in der interaktiven Grafik zum Investitionsklima eindrücklich deutlich. Diese Entwicklung konnte schon 2021 beobachtet werden. Insgesamt wird das Investitionsklima eher als durchschnittlich bis schlecht wahrgenommen.

Aktuelle Vermietungswege und künftige Wohnformen

In den diesjährigen aktuellen Fragen wurden die Expert:innen um ihre Einschätzungen zu den aktuellen Vermietungswegen und den künftig relevanten Wohnformen gebeten.

Unter den Vermietungswegen zeigte sich ein klares Bild: Wer in Berlin eine Wohnung sucht, tut dies vor allem über Online-Plattformen, aber auch über Websites von Wohnungsunternehmen und private Kontakte. Dagegen spielten Makler:innen, Tauschbörsen und auch Aushänge und Flyer nur eine untergeordnete Rolle.

Laut Einschätzung der Fachkundigen hängt die Relevanz künftiger Wohnformen eng mit den aktuellen Krisen und Megatrends des Wohnungsmarktes zusammen. An erster Stelle rangierte ökologisch-nachhaltiges Wohnen, gefolgt von barrierearmen und betreutem Wohnen im Alter. Hier bildeten sich anschaulich der Klimawandel und der demografische Wandel ab. Ebenfalls künftig als bedeutsam stuften die Expert:innen das gemeinschaftliche Wohnen, Clusterwohnungen und Co-Housing ein, während hingegen Wohngemeinschaften und studentisches Wohnen weniger wichtig erschienen.

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