IBB Wohnungsmarktbarometer 2024

Das IBB Wohnungsmarktbarometer stellt eine fundierte Einschätzung der Lage am Berliner Wohnungsmarkt bereit. In einer jährlichen Befragung werden Wohnungsmarktexpert:innen um ihre qualifizierte Meinung gebeten.

Im IBB Wohnungsmarktbarometer 2024 werden die momentanen Herausforderungen für den Berliner Wohnungsmarkt deutlich. Eine weiterhin wachsende Bevölkerung, ungünstige Investitionsbedingungen sowie steigende Mietpreise prägen den Wohnungsmarkt in 2024. Diese Entwicklungen spiegeln sich in allen Teilbereichen des Wohnungsmarktes wider.

Bereits seit einigen Jahren wurde ein Angebotsdefizit am Mietwohnungsmarkt attestiert. 2024 stellte sich die Marktlage für Mietwohnungen in nahezu allen Teilmarktsegmenten als angespannt dar. Allein das obere Preissegment wies ein nahezu ausgewogenes Angebot auf. Die höchste Anspannung wurde im unteren und preisgebundenen Segment erfasst. Das Wohnungsangebot im mittleren Preissegment wird seit mehreren Jahren als zu klein angesehen, 2024 zeigte sich hier jedoch eine etwas bessere Einschätzung. Nur im oberen Preissegment gab es zwischen 2018 und 2024 nahezu keine Defizite. Für die nächsten drei Jahre wird perspektivisch in fast allen Teilmarktsegmenten eine leicht negative Entwicklung erwartet.

Auf der Nachfrageseite sind die Anforderungen an den Wohnraum für die künftige Entwicklung des Wohnungsmarktes bedeutsam. Laut den Ergebnissen des IBB Wohnungsmarktbarometers 2024 waren der günstige Mietpreis, der energetische Status sowie eine integrierte Lage die relevantesten Qualitätsmerkmale. Das neu eingeführte Merkmal passende Zimmeranzahl und Wohnfläche wurde ebenfalls von mehr als der Hälfte der Befragten als wichtig erachtet, währenddessen das Merkmal Ausstattung mit Balkonen einen Platz im Ranking verlor. Bei den Anforderungen zeigten somit der Klimawandel, die demografischen Entwicklungen sowie die wirtschaftliche Lage ihre Auswirkungen.

Der Berliner Wohnungsmarkt steht vor zahlreichen Herausforderungen sowohl im Bestand als auch im Neubausegment.

Unter den Problemen im Bestand rangierten steigende Nettokaltmieten 2024 an erster Stelle, gefolgt von steigenden Neben- und Betriebskosten. Im Kontext des Klimaschutzes sahen die Fachkundigen 2024 erneut große Probleme: Sowohl die Anforderung Modernisierung und Sanierung über marktfähige Mieten zu finanzieren (Rang 3) als auch generelle Schwierigkeiten in der Umsetzung des Klimaschutzes (Rang 4) wurden genannt. Als weiteres zentrales Problem wurde auch der sinkende Bestand an geförderten Wohnungen gesehen.

Das drängendste Problem im Neubau zeigte sich 2024 – wie auch schon 2023 – in den steigenden Baukosten. An zweiter Stelle folgten das aktuelle Zinsumfeld und zu hohe Auflagen. Besonders auffallend zeigte sich 2024, dass das Thema der geringen Bautätigkeit im Vergleich zum Zuzug vom 8. auf den 4. Rang der Probleme im Neubau vorrückte. Ein weiteres eminentes Problem wurde auch im Widerstand gegen neue Bauvorhaben gesehen.

Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist bereits seit mehreren Jahren durch eine hohe Anspannung geprägt. Das Investitionsklima für den Neubau von Mietwohnungen ist somit von hoher Bedeutung. Die Auswertungen seit 2014 zeigten, dass sich das Investitionsklima in Berlin über eine Dekade verschlechtert hat, aber 2024 im Vergleich zu den Vorjahren zum ersten Mal stabilisiert. Gab es insbesondere in den Jahren von 2014-2019 noch mehrere Bezirke mit guten Investitionsbedingungen, so kann 2024 kein Bezirk mehr vergleichbare Werte erzielen. Insgesamt wird das Investitionsklima als durchschnittlich bis schlecht wahrgenommen. Diese Entwicklung konnte schon 2021 beobachtet werden. Das wird in der interaktiven Grafik zum Investitionsklima eindrücklich deutlich.

^{Anmerkung: Für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf liegt aufgrund von einer geringen Rücklaufquote nur eine sehr geringe Repräsentativität vor.}

In der diesjährigen Zusatzfrage wurden die Expert:innen um ihre Einschätzungen zu der Wirksamkeit verschiedener Ansätze gebeten, die die Korrelation zwischen Haushaltsgröße und Wohnungsgröße potentiell verbessern. Der Fokus lag hierbei auf dem Bestand, um mögliche Entlastungspotentiale abseits des Neubaus zu identifizieren.

Im Überblick zeigte sich, dass alle potenziellen Maßnahmen mit rund 80 % Zustimmung als grundsätzlich wirksam (hoch, mittel oder niedrig) eingestuft wurden. Mit deutlichem Abstand zu den anderen Ansätzen schätzte über die Hälfte der Befragten ein finanzielles Entgegenkommen als sehr wirksam ein. Damit reagieren die Befragten eindrücklich auf die aktuelle Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmiete, die Haushalten die Anpassung der Wohnverhältnisse enorm erschwert. An zweiter Stelle folgte das Umzugsmanagement, das Hilfestellungen beim Umzug vorsieht. Als weitere wirksame Maßnahmen wurde auch die Schulung von Fachkräften sowie die Flexibilisierung von Wohnungszuschnitten und Grundrissen gesehen.

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