IBB Wohnungsmarktbarometer 2022

Mit dem IBB Wohnungsmarktbarometer stellt die Investitionsbank Berlin einmal im Jahr aktuelle Einschätzungen von Berliner Immobilienexpertinnen und -experten zum Thema bereit.

Im IBB Wohnungsmarktbarometer 2022 werden die momentanen Herausforderungen für den Berliner Wohnungsmarkt deutlich. Die weiter anhaltende Corona-Pandemie und der Angriffskrieg in der Ukraine beeinflussen quasi alle Lebensbereiche, so auch den Wohnungsmarkt. Hinzu kommt die immer größer gewordene Bedeutung von Klimaschutz im Gebäudesektor und dadurch notwendige Anpassungsmaßnahmen.

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt auch 2022 noch deutlich hinter der Nachfrage zurück. Zwar gab es im mittleren und unteren Preissegment marginale Verbesserungen, doch das preisgebundene Wohnungssegment stagniert. Für die obere Preisklasse wird eine fast ausgewogene Marktlage attestiert. Bedeutend ist, dass auch perspektivisch keine Verbesserung der Marktlage von Mietwohnungen in Berlin in Sicht ist.

Schon seit Jahren ist bezahlbarer Wohnraum für Wohnungssuchende die zentrale Anforderung an das Mietangebot in Berlin. 2022 rückt der energetische Status an die zweite Stelle, was angesichts der aktuellen Entwicklungen im Energiesektor und den steigenden Anforderungen an Klimaschutz wenig überrascht. Zu den Top fünf zählen zudem Ausstattungsmerkmale, die die Lebensqualität im Wohnraum maßgeblich beeinflussen. Dazu gehört das Vorhandensein eines Balkons in der Mietwohnung, Barrierefreiheit und eine gute Anbindung.

Der Berliner Wohnungsmarkt steht vor zahlreichen Herausforderungen sowohl beim Bestand als auch im Neubausegment.

Im Bestand steht weiterhin die Bezahlbarkeit der Wohnung an erster Stelle, besonders die steigenden Nebenkosten. Erst danach folgen die steigenden Kaltmieten. Hinzu kommen die Probleme bei der Finanzierung von Modernisierungen und Sanierungen über marktfähige Mieten. Ebenfalls mit Schwierigkeiten verbunden ist die zu geringe Zahl an großen Wohnungen in Berlin. Auch der Rückgang an Sozialwohnungen bereitet den Expertinnen und Experten Sorge.

Im Neubau stellen die steigenden Baukosten das größte Problem dar, gefolgt von zu wenig oder zu wenig geeignetem Bauland in Berlin. Auch der Widerstand gegen Bauvorhaben ist im Neubau eine große Herausforderung. Die Befragten sehen zudem zu lange Baugenehmigungsverfahren und zu hohe Auflagen kritisch. Die Pandemie und die allgemein angespannte Weltlage wirken sich auch auf Lieferungen und Material aus, wodurch Engpässe bei Baumaterialien ebenfalls immer mehr zum Problem werden.

Das Investitionsklima für den Neubau von Mietwohnungen ist hinsichtlich der Bedeutung des Mietsegments für die Bundeshauptstadt und der starken Marktanspannung in diesem Bereich von hoher Bedeutung. Die Auswertung über die vergangenen zehn Jahre (2013-2022) zeigt, dass sich das Investitionsklima in Berlin über eine Dekade verschlechtert hat. Gab es zu Beginn noch mehrere Bezirke mit guten Investitionsbedingungen, so kann 2022 kein Bezirk mehr vergleichbare Werte erzielen. Das wird in der interaktiven Grafik zum Investitionsklima eindrücklich deutlich. Diese Entwicklung konnte schon 2021 beobachtet werden. Insgesamt wird das Investitionsklima eher als durchschnittlich bis schlecht wahrgenommen.

Vergangene und aktuelle Ereignisse, wie die gestiegene Relevanz von Klimaschutz und die steigenden Kosten, haben auf die verschiedenen Bereiche des Wohnungsmarktes einen unterschiedlich großen Einfluss. Besonders anfällig dafür sind laut Ansicht der Expert:innen die Segmente Neubau, Sanierung und Modernisierung.

Bei den Angebotsmieten zeigen sich die gestiegenen Kosten und Preise als größter Einflussfaktor, gefolgt von den erhöhten Klimaschutzbemühungen. Im Bereich der Bestandsmieten wiesen die Fachkundigen auf einen Zusammenhang zu den verstärkten Klimaschutzbemühungen hin. Hier wird die Diskussion über notwendige energetische Modernisierungen auf der einen Seite sowie einer sozialverträglichen Gestaltung dessen auf der anderen Seite deutlich.

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