IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Der Berliner Wohnungsmarkt 2021 im Überblick
Im aktuellen Bericht zeigt sich die anhaltende Anspannung am Berliner Wohnungsmarkt, sowohl bei den Angebotsmieten als auch der Kaufpreisentwicklung. Die Corona-Pandemie hat Berlin durch den geringeren Zuzug höchstens eine kurze Verschnaufpause verschafft. Eine starke Bauaktivität bleibt für eine Entspannung entscheidend. Die Klimakrise wirkt sich auch zunehmend auf die Bau- und Wohnungswirtschaft aus. Deshalb wird im aktuellen Wohnungsmarktbericht ein genauerer Blick auf das Thema "Klima und Wohnen" geworfen.
IBB Wohnungsmarktbericht als Video
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Entwicklung der Angebotsmieten und -kaufpreise
Die Entwicklung der Angebotsmieten und -kaufpreise gehört zu den wichtigsten Indikatoren für die Beurteilung des Berliner Wohnungsmarkts. Hier zeigt sich deutlich, dass keine Entspannung beim Thema Wohnen in Berlin in Sicht ist. Nach wie vor ist die Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin dynamisch.
Angebotsmieten
Im Mittel lag die Angebotsmiete in Berlin im Jahr 2021 bei 10,55 EUR/m² und damit oberhalb des Vorjahres (10,14 EUR/m²). Besonders teuer bleibt das Wohnen in der Innenstadt. Hier wurden 2021 erneut überwiegend Mietpreise von mindestens 13 EUR/m² fällig. Günstiger waren dagegen Lichtenberg, Hohenschönhausen, Marzahn-Mitte, der Süden Neuköllns, Tempelhof und Spandau mit Angebotsmieten von meist unter 9 EUR/m², teilweise sogar unter 8 EUR/m². Im Gegensatz hierzu gab es vor allem im südlichen Marzahn-Hellersdorf, in Treptow-Köpenick, Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg vereinzelte Gebiete mit mittleren Angebotsmieten von mindestens 11 EUR/m². Auch außerhalb der Stadtgrenze, im Berliner Umland, waren deutliche Preissteigerungen zu beobachten. Der Median lag hier bei 10,51 EUR/m², im Vorjahr wurde eine Mietwohnung im Mittel noch für 9,89 EUR/m² angeboten.
Die Angebotsmieten in Berlin sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Während 2015 noch flächendeckend Mietwohnungen unter 8 EUR/m² angeboten wurden und nur die Innenstadt erste Anspannungen aufwies, stieg in den folgenden Jahren das Mietniveau gesamtstädtisch deutlich an. Im Zeitraffer ist die Ausbreitung – ausgehend von der Innenstadt – gut zu erkennen.
Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin von 2015 bis 2021
Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen
Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin steigen seit mehreren Jahren kontinuierlich an. 2021 lag der Median für eine angebotene Eigentumswohnung bei 5.416 EUR/m². Damit musste man im Mittel 8,9% mehr ausgeben als noch im Vorjahr (4.975 EUR/m²).
Die meisten inserierten Eigentumswohnungen im Jahr 2021 befanden sich in Bestandsobjekten (87,3%). Im 4. Quartal 2021 lag der Median der Angebotskaufpreise hier bei 5.294 EUR/m². Inserierte Eigentumswohnungen in Neubauobjekten sind deutlich teurer geworden. Während man 2020 im Mittel 5.930 EUR/m² bezahlen musste, kostete 2021 eine Wohnung im Neubau 6.678 EUR/m². Das entspricht einem Preisanstieg von 12,6% in nur einem Jahr.
*Median; Angebotspreis in EUR/m²
Anmerkung: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).
Quellen: VALUE Marktdatenbank; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Angebotskaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin lagen 2021 im Mittel bei 660.000 EUR. Das entspricht einem Plus von 88.000 EUR bzw. 15,4% gegenüber dem Vorjahr. Seit 2017 sind die Preise um 65,4% gestiegen. Berliner Haushalte mussten somit 2021 rund 261.000 EUR mehr für ein Eigenheim investieren als noch 2017. Die Unterschiede der Kaufpreise zwischen Alt- und Neubauten sind gering, in der zweiten Jahreshälfte 2021 überstieg der Kaufpreis für Bestandsobjekte jedoch erstmalig den von Neubauten.
*Median; *Angebotskaufpreis in EUR
Anmerkung: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).
Quellen: VALUE Marktdatenbank; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Kennzahlen des Berliner Wohnungsmarkts
Der Berliner Wohnungsmarkt wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören neben der Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung auf der Seite der Nachfrage unter anderem der Wohnungsbestand, die Bauaktivitäten und die Preisentwicklungen bei Neuvermietung und im Bestand auf der Angebotsseite. Eine ausführliche Analyse der einzelnen Kennzahlen bietet der aktuelle IBB Wohnungsmarktbericht 2021.
Prozentuale Veränderung ausgewählter Indikatoren 2016-2020
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Anmerkung: Für das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner:in lagen zum Zeitpunkt der Erstellung für das Jahr 2020 noch keine Daten vor.
Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, VALUE Marktdatenbank, eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Das Jahr 2020 war eine kurze Verschnaufpause für den Berliner Mietwohnungsmarkt. Erstmalig seit der Jahrtausendwende wurde ein Bevölkerungsrückgang um rund 5.400 Personen erfasst. Zusammen mit den anhaltenden Bemühungen um mehr Neubau, die in einem Zuwachs um +3,5% im Wohnungsbestand mündeten, führte dies erstmalig zu einem minimalen Entlastungseffekt. Auch der Mietendeckel, der die Wachstumsdynamik bei den Angebotsmieten in 2020 ausgebremst hat, trug zu einer temporären Entspannung bei. Jedoch dürfen die bestehenden Defizite und der Wohnraummangel früherer Jahre nicht vergessen werden. Diese gilt es auszugleichen.
Berliner Bevölkerung
Berlin ist eine attraktive Stadt mit viel Potential. Als Wissenschaftsstandort und Digitalhauptstadt hat Berlin einen stabilen gesamtwirtschaftlichen Rahmen, der nationale und internationale Anziehungskraft hat. Der Bevölkerungsrückgang in 2020 kann somit als kurzfristiges Phänomen der Corona-Pandemie gewertet werden. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt bleibt auch in Zukunft bestehen.
IBB Volkswirtschaft
Bevölkerungsentwicklung
Vor der Pandemie ist Berlin stark gewachsen und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum. 2020 ist die Berliner Bevölkerung – seit Beginn des 21. Jahrhunderts zum ersten Mal – gesunken: um 5.403 Personen auf 3.664.088 Personen. Vor allem ausbleibender Zuzug aus dem Ausland und aus den alten Bundesländern waren ursächlich für den Bevölkerungsrückgang. Auch aus den neuen Bundesländer sowie dem Berliner Umland wurde ein gesunkener Zuzug registriert. Die Fortzüge blieben jedoch im Vergleich zum Vorjahr relativ stabil. Insgesamt sank die Bevölkerungszahl Berlins 2020 in allen Altersgruppen, außer bei den 18- bis unter 30-Jährigen.
*Anzahl der Personen
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Einwohner:innenentwicklung
Über einen längeren Zeitraum betrachtet bleibt Berlin eine Stadt im Wachstum. Seit 2011 ist Berlin um 10% bzw. 342.848 Einwohner:innen gewachsen, was in etwa der Größe der Stadt Bielefeld entspricht. Auch die eng mit der Bundeshauptstadt vernetzten Umlandgemeinden wachsen seit 2012 kontinuierlich an. Hier wurde in zehn Jahren ein Wachstum von 10% bzw. 94.129 Personen erfasst.
Entwicklung der Einwohner:innen in den Planungsräumen 2011-2020 (Angaben in Prozent)
Haushaltsentwicklung
Insgesamt 2.033.700 Haushalte fragen in Berlin Wohnraum nach. Da davon 53% (1.075.800) Einpersonenhaushalte sind, wird auch von der "Hauptstadt der Singles" gesprochen. Über ein Viertel (28% oder 566.000) sind Zweipersonenhaushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Berlin betrug 2019 nur 1,8 Personen je Haushalt. Besonders die Bezirke in der Innenstadt weisen hohe Anteile von kleineren Haushalten auf. Dies liegt daran, dass Sie besonders für die jüngere Bevölkerung interessant sind.
Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen lag 2019 bei 2.175 EUR. Die Bezirke Pankow (2.550 EUR) und Steglitz-Zehlendorf (2.500 EUR) wiesen überdurchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen auf. In Neukölln (1.875 EUR) und Lichtenberg (1.975 EUR) lagen die Haushaltsnettoeinkommen hingegen deutlich unter dem Berliner Durchschnitt.
Bauen & Wohnen
Der Wohnungsmarkt der Hauptstadt muss sich wandeln. Es braucht schlanke Genehmigungsverfahren und zusätzliche Kapazitäten in der Baubranche. Zudem ist ein Fokus auf geförderten Wohnungsbau und allgemein bezahlbare Wohnungen wichtig. Denn im Augenblick sehen wir einen funktionierenden Bestandsmieten- und nicht funktionierenden Angebotsmietenmarkt.
Vorsitzender des Vorstandes, IBB
Baugeschehen
2020 wurden 20.459 Wohnungen zum Bau bewilligt. Damit ist die Zahl der Baugenehmigungen zum vierten Mal in Folge gesunken. Der Großteil der Baugenehmigungen konnte mit 81% bzw. 16.532 genehmigten Wohnungen auch 2020 wieder dem Geschosswohnungsbau zugeordnet werden.
Seit 2005 wurden jedes Jahr mehr Wohnungen genehmigt als fertiggestellt. Dieses Delta wird als Bauüberhang bezeichnet und stieg seit 2006 kontinuierlich an. Seit 2019 bremst sich die dynamische Entwicklung langsam ab. Zuletzt wurden in Berlin 66.553 Wohnungen dem Bauüberhang zugeordnet – ein neues Rekordhoch.
Baugenehmigungen, -fertigstellungen und –überhang im Vergleich 2000-2020
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*Anzahl der Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen im Bestand, einschließlich Nichtwohngebäude)
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Baufertigstellungen
Die meisten Wohnungen wurden zwischen 2016 und 2020 in der Innenstadt und den östlichen Bezirken fertiggestellt. Eine besonders hohe Bauaktivität gab es in der südlichen City-Ost, im östlichen Friedrichshain und im Bereich des Charitéviertels (mit Invaliden- und Heidestraße). Außerhalb des S-Bahn-Rings wurden vor allem in Pankow, Lichtenberg und Treptow-Köpenick viele Wohnungen fertiggestellt. Im Gegensatz dazu wurden in den westlichen Stadtlagen nur wenige Wohnungen errichtet.
Durchschnittlich fertiggestellte Wohnungen im Jahr auf Ebene der Planungsräume 2016-2020
Gebäudebestand
Der Berliner Wohnungsbestand wächst bereits seit der Wende kontinuierlich an und erreichte 2020 mit 1.982.825 Wohnungen einen neuen Spitzenwert. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich der Bestand um 14.510 Wohnungen. 86,6% des Gesamtbestands entfällt auf Geschosswohnungen, rund jede zehnte Wohnung kann dem Eigenheimsegment zugeordnet werden.
Berlins Wohnungsbestand besteht vor allem aus kleinen bis mittelgroßen Wohnungen. Nur jede zehnte Wohnung hat vier Wohnräume, Wohnungen mit mindestens fünf Wohnräumen machen lediglich 6% des Bestandes aus. Rund jede zweite Berliner Wohnung wurde zwischen 1949 und 2010 errichtet (54%).
Wohnungsbestand nach Baualter 2020
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*Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
Eigentumsstrukturen
Berlin bleibt Stadt der Mieterinnen und Mieter. 2020 lag der Anteil der Mietwohnungen am Gesamtwohnungsbestand bei 84,1%, was einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr entsprach. Am häufigsten wohnen Berlinerinnen und Berliner in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg zur Miete.
Vom Berliner Mietwohnungsbestand gehören fast 69% privaten Unternehmen. Ein Fünftel der Wohnungen befand sich im Eigentum der städtischen Wohnungsgesellschaften (332.917 Wohnungen), weitere circa 11% entfielen auf Genossenschaften. Rund jede zehnte Mietwohnung in Berlin war 2020 mietpreis- und belegungsgebunden. Gegenüber dem Vorjahr entsprach dies einem Rückgang um knapp 6.300 Wohnungen.
Berliner Mietwohnungen nach Eigentümer:innengruppen und Art der Wohnungsbindung 2020
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Anmerkung: Werte weichen aufgrund von Rundungen von 100 ab
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
Geförderte Wohnungen
2020 gab es 180.690 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen in Berlin (10,8% des gesamten Mietwohnungsbestandes) und damit 6.341 weniger als noch im Vorjahr. Die meisten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung gab es in den südöstlichen Bezirken sowie teilweise in der Innenstadt. In den kommenden Jahren wird ein Großteil der Wohnungen aus der Bindung fallen. Um dem entgegenzuwirken, fördert das Land Berlin seit 2014 verstärkt den Neubau von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen mit dem IBB Wohnungsneubaufonds.
Quelle: Investitionsbank Berlin
Seit dem Beginn der Neubauförderung im Jahr 2014 ist die vom Land Berlin bereitgestellte Fördersumme von rund 11 Mio. EUR im Jahr 2014 bis Ende 2021 insgesamt auf 1.229 Mio. EUR Bewilligungsvolumen angestiegen. Insgesamt konnten 16.080 geförderte Wohnungen – seit 2014 – bewilligt werden.
Aktuelle Einschätzungen von Immobilienexpert:innen
Mit dem IBB Wohnungsmarktbarometer stellt die Investitionsbank Berlin einmal im Jahr aktuelle Einschätzungen von Berliner Immobilienexpertinnen und –experten zum Wohnungsmarkt in der Hauptstadt und den aktuellen Herausforderungen bereit.
- IBB Wohnungsmarktbarometer 2021 (barrierefrei) (PDF)
Der Berliner Wohnungsmarkt aus Sicht der Expertinnen und Experten
Klima und Wohnen
Wohnen bleibt eines der wichtigsten Themen unserer Zeit. Vor allem in Sachen Klimaschutz kommt auf die Hauptstadt in den kommenden Jahren einiges zu. Die gesetzten Klimaziele in Kombination mit bezahlbaren Wohnen können wir nur erreichen, wenn alle mit anpacken. Wir als IBB werden dies verstärkt mit unseren Förderprogrammen begleiten und unterstützen.
Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung, IBB
Klimaschutz betrifft alle gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bereiche – nicht zuletzt den Sektor Wohnen und Gebäude. Gebäude sind für 44% der CO2-Emissionen verantwortlich. Es ist dringlicher denn je, auch in diesem Sektor Emissionen zu reduzieren und den Berliner Wohngebäudebestand einer Transformation zu unterziehen. Das Ziel des Landes Berlin ist ein klimaneutraler Wohnungsbestand bis spätestens 2045. Um dies sozialverträglich umzusetzen, gibt es mehrere mögliche Stellschrauben:
- die Energieversorgung im Allgemeinen
- eine effizientere Gebäudehülle
- eine effizient gestaltete Haustechnik
- das Verhalten der Nutzer:innen
Die IBB unterstützt diese mit verschiedenen Förderprogrammen – sowohl mit zinsgünstigen Darlehen als auch in Form von Zuschüssen.
Berliner Bezirke
Berlin ist in zwölf Bezirke mit insgesamt 97 Ortsteilen aufgeteilt. Die Berliner Bezirke weisen ein hohes Maß an Eigenständigkeit und starke strukturelle Unterschiede auf. Hier bieten wir einen kurzen Überblick mit den wichtigsten Kennzahlen zu jedem Bezirk. Eine ausführliche Analyse ist im aktuellen IBB Wohnungsmarktbericht 2021 zu finden.
Charlottenburg-Wilmersdorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Charlottenburg-Wilmersdorf im Überblick
Charlottenburg-Wilmersdorf ist ein vielfältiger Bezirk mit heterogener Bevölkerungszusammensetzung. Von einfachen Wohnlagen im Bereich Jungfernheide über die geschäftige City-West, mit all ihren Versorgungs- und Freizeitangeboten, bis hin zu aufgelockerten Bebauungsstrukturen und Villengebieten in Grunewald und Westend, findet sich eine große Bandbreite an Wohnlagen wieder. Besonders die Bauten der Gründerzeit prägen die Bestände. Für die Qualitäten des Bezirks spricht die Wohnungsnachfrage, die sich seit Jahren auf einem anhaltend stabilen Niveau befindet. In den letzten Jahren war eine rege Investitionstätigkeit im Bezirk zu beobachten. Der Einzugsbereich der neuen Wohnangebote reicht weit über die Bezirksgrenzen hinaus.
- Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Friedrichshain-Kreuzberg
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Friedrichshain-Kreuzberg im Überblick
Der Innenstadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg zeichnet sich durch gründerzeitliche Altbaubestände aus. Infolge der Kriegszerstörung und der anschließenden Flächensanierungspolitik der 1960er und 1970er Jahre wurden jedoch auch große Gebiete neu bebaut. Im Altbezirk Kreuzberg entstanden so vor allem einfache Geschosswohnungs- und Zeilenbauten, teilweise auch Hochhäuser und Großwohnsiedlungen, wie am Kottbusser Tor. Im Osten Friedrichshains blieb die gründerzeitliche Bebauung weitgehend erhalten.
Friedrichshain-Kreuzberg wies mit 14.205 Personen/km² die höchste Dichte an Einwohner:innen der Stadt auf – weit über dem Berliner Durchschnittswert (4.231 Personen/km²). Dies ist dem hohen Anteil an Altbauquartieren geschuldet, weshalb es – anders als in fast allen anderen Bezirken – keine durch Einfamilienhäuser aufgelockerte Bebauung gibt. 91,3% der Wohnungen sind Mietwohnungen. Besonders bei jungen Neuberliner:innen ist der Bezirk sehr beliebt.
- Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Lichtenberg
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Lichtenberg im Überblick
Der Bezirk Lichtenberg erstreckt sich von der Spree im Süden bis an die nördliche Stadtgrenze. Die baustrukturelle Bandbreite in Lichtenberg ist vielfältig. Neben den Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise existieren ausgedehnte Wohngebiete, die bereits zwischen den Weltkriegen, zum kleinen Teil auch in der Gründerzeit entstanden sind. Hier waren in den letzten Jahren erhebliche Sanierungsfortschritte festzustellen. Im Gegensatz dazu dominieren am nördlichen Stadtrand – ergänzt durch Ein- und Zweifamilienhausbebauungen – dörfliche Strukturen. Im Bezirksvergleich verzeichnet Lichtenberg seit 2011 den höchsten Zuwachs von Einwohner:innen in der Stadt.
- Kennzahlen zu Lichtenberg (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Marzahn-Hellersdorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Marzahn-Hellersdorf im Überblick
Der Außenbezirk liegt im Nordosten des Stadtgebiets und erstreckt sich entlang der Landesgrenze zu Brandenburg. Marzahn-Hellersdorf ist wie kein anderer Bezirk siedlungsstrukturell gespalten und regelrecht zweigeteilt. Der Norden des Bezirks ist fast durchgängig von Plattenbausiedlungen mit mehr als 10.000 Wohnungen geprägt, im Süden hingegen erstreckt sich eines der größten zusammenhängenden Eigenheimgebiete Deutschlands. Im berlinweiten Vergleich verzeichnete der Bezirk in der Vergangenheit noch ein relativ niedriges Mietniveau. Der gesamtstädtische Anstieg der Nachfrage wirkte sich jedoch auch auf Marzahn-Hellersdorf aus, was vielfach zu Mietsteigerungen führte. Der Anteil an belegungsgebundenen Sozialwohnungen im Bezirk ist mit 19,7% der höchste Wert in der Stadt (Berlin gesamt: 10,8%). Marzahn-Hellersdorf profitierte am stärksten von der innerstädtischen Zuwanderung. Es war jedoch auch der einzige Bezirk, der von 2016-2020 Einwohner:innen über die Stadtgrenze hinaus verlor.
- Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Mitte
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank; Berlin Mitte eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH
Mitte im Überblick
Der Bezirk Mitte setzt sich aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding zusammen und zeichnet sich durch seine Vielfältigkeit und Heterogenität aus. Teilweise sind sehr einfache Wohnlagen und Toplagen in direkter Nachbarschaft zu finden. Die Ortsteile Moabit und Wedding sind seit einiger Zeit im Wandel. Umfangreiche Modernisierungen, steigende Mieten und neue Milieuschutzgebiete zeugen von dieser Entwicklung. In der Europacity entsteht zwischen Nordhafen, Heidestraße und Humboldthafen ein komplett neuer Stadtteil mit Wohnungs-, Arbeits- und Freizeitangeboten (insgesamt circa 3.000 Wohneinheiten). Der Bezirk wies 2020 im bezirklichen Vergleich absolut die stärkste Fluktuationsrate auf. Zwischen 2016 und 2020 kamen auf 94.691 Zuzüge 119.508 Fortzüge innerhalb Berlins.
- Kennzahlen zu Mitte (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Neukölln
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Neukölln im Überblick
In Neukölln lebten 2020 insgesamt 327.945 Einwohner:innen. Während sich der nördliche Teil des Bezirks durch eine innenstadtnahe Lage auszeichnet, erstrecken sich die südlichen Teile von Neukölln bis an die Landesgrenze zu Brandenburg. In Neukölln findet sich eine große Vielfalt an Bebauungsstrukturen: von gründerzeitlichen Altbaubeständen über Geschosswohnungsbau der 1920er bis 1980er Jahre bis zu weniger dichten, aufgelockerten Strukturen mit Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Kleingartenkolonien Richtung Stadtrand.
Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen (Median) war 2019 mit 1.875 EUR das niedrigste Einkommen der Stadt (Berlin: 2.175 EUR). Bei der Betrachtung der Wohnortwechsel ist Neukölln der einzige Bezirk, der von 2016 - 2020 im Saldo Einwohner:innen verlor. Es zogen mehr Neuköllner:innen in andere Berliner Bezirke als Neuberliner:innen nach Neukölln kamen.
- Kennzahlen zu Neukölln (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Pankow
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Pankow im Überblick
Pankow ist der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins. Er kann grob anhand der Altbezirke und ihrer Lagetypen kategorisiert werden: die "Traditionslage" Pankow im Nordwesten, der "nachwendeetablierte" Prenzlauer Berg im Süden und das, aufgrund der niedrigen Gebäudehöhen und aufgelockerten Bauweise, eher kleinstädtisch anmutende Weißensee im Nordosten. Hinzu kommen ausgedehnte Siedlungen des Reformwohnungsbaus der 1920er Jahre. Der Altbezirk Prenzlauer Berg verfügt über den größten zusammenhängenden gründerzeitlichen Baubestand in Deutschland, wovon ein Großteil innerhalb weniger Jahre modernisiert wurde. Von den 14 neuen Berliner Stadtquartieren für den Wohnungsbau, entfallen vier auf Pankow. In den geplanten neuen Stadtquartieren sollen zwischen 10.000 und 12.000 Wohnungen entstehen. Mit 2.550 EUR im Monat verfügten die Pankower Haushalte 2019 über das höchste mittlere Haushaltsnettoeinkommen Berlins. Die Arbeitslosenquote gehörte mit 7,3% (Oktober 2021) zu den niedrigsten Werten unter den Bezirken.
- Kennzahlen zu Pankow (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Reinickendorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Reinickendorf im Überblick
Der am nördlichen Stadtrand gelegene Bezirk Reinickendorf zählte 2020 insgesamt 266.123 Einwohner:innen und zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Bebauungsstrukturen aus. Im Bezirk befinden sich sowohl etablierte Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen und Villengebiete, als auch ausgedehnte Reformsiedlungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen, die seit den 1960er Jahren errichtet wurden. Gründerzeitliche Geschosswohnungs- und Nachkriegsbauten liegen in den Übergangsbereichen zu Pankow und Mitte. Wie auch in Steglitz-Zehlendorf spielte Wohneigentum eine übergeordnete Rolle. Nur 4,4% aller Wohnungen waren belegungsgebundene Sozialwohnungen, dies war der niedrigste Wert der Stadt.
- Kennzahlen zu Reinickendorf (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Spandau
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Spandau im Überblick
Spandaus jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte ist noch heute in der Struktur des Bezirkes sowie in der Wahrnehmung der Bevölkerung innerhalb und außerhalb des Bezirks verfestigt. Sie wird durch die Randlage des Bezirkes noch verstärkt. Obwohl eine gute infrastrukturelle Anbindung besteht, ist die Distanz ins Stadtzentrum vergleichsweise groß. Aufgrund der stadtweiten Angebotsknappheit, wurde in den letzten Jahren jedoch auch der Wohnungsmarkt Spandau für Wohnungssuchende interessant. Die ausgedehnte Fläche und die vergleichsweise geringe Zahl an Einwohner:innen führt zu einer geringen Bevölkerungsdichte, die weit unter dem Berliner Durchschnitt lag. Spandau gewann zwischen 2016 und 2020 an Einwohner:innen, primär jedoch aus innerstädtischen Umzügen. Nur 3.472 Neuberliner:innen kamen hinzu.
- Kennzahlen zu Spandau (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Steglitz-Zehlendorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Steglitz-Zehlendorf im Überblick
Der Außenbezirk Steglitz-Zehlendorf ist von überwiegend aufgelockerten Siedlungsstrukturen und ruhigen, naturnahen Wohnlagen in grüner Umgebung geprägt. Der große Anteil wohlhabender Wohnbevölkerung drückt sich auch im Stadtbild aus – insbesondere erkennbar wird dies am repräsentativen Wohnungsbau. Dieser entstand aufgrund der zahlreichen Seen und Waldgebiete vor allem im Altbezirk Zehlendorf. Der Altbezirk Steglitz hingegen zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohnstandorten. Der Anteil von Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand war mit 72,3% vergleichsweise gering.
- Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Tempelhof-Schöneberg
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Tempelhof-Schöneberg im Überblick
Der Bezirk entstand aus den ehemaligen Bezirken Schöneberg und Tempelhof. Er reicht von der südlichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins. Das Bild des Altbezirks Schöneberg ist durch gründerzeitliche Altbauten und Nachkriegsbebauung geprägt. Seit einigen Jahren sind hier verstärkte Modernisierungsaktivitäten im Altbau sowie Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zu beobachten. Freie Flächen werden i. d. R. mit Eigentumswohnungen im oberen Preissegment bebaut und die einfachen Bauten der Nachkriegszeit durch hochwertigere Objekte ersetzt. Aufgrund dieser Entwicklungstendenzen hat der Bezirk für mehrere Gebiete soziale Erhaltungsverordnungen erlassen, um die Zusammensetzung der Bevölkerung zu bewahren. Bei Neuberliner:innen ist der Bezirk überaus beliebt. 24.495 Personen zogen zwischen 2016 und 2020 hinzu.
- Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
Treptow-Köpenick
Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnerregister; VALUE Marktdatenbank
Treptow-Köpenick im Überblick
Treptow-Köpenick liegt im Südosten Berlins. Gemessen an der Fläche stellt der Stadtrandbezirk mit Abstand den größten Berliner Bezirk dar, wobei er jedoch zu mehr als der Hälfte aus Wäldern, Grün- und Wasserflächen besteht. Da sich der Bezirk vom S-Bahn-Ring bis hin zum Stadtrand erstreckt, zeichnet ihn eine vielfältige Bebauungs- und Siedlungsstruktur aus. Die Baustruktur reicht von zentral gelegenen Gebieten mit dichter Gründerzeitbebauung über Wohnsiedlungen der Zwischenkriegszeit und kleineren Wohnsiedlungen in Plattenbauweise bis hin zu Ein- und Zweifamilienhausgebieten mit teils dörflichem Charakter. Seit 2011 ist die Zahl der Einwohner:innen um 14,4% angestiegen, was den dritthöchsten Wert in der Hauptstadt darstellt.
- Kennzahlen zu Treptow-Köpenick (PDF)
IBB Wohnungsmarktbericht 2021
IBB Wohnungsmarktbericht 2022 als Download
- IBB Wohnungsmarktbericht 2021, barrierefrei (PDF)
Inklusive Schwerpunktthema: Klimaschutz und Wohnen
- IBB Wohnungsmarktbericht 2021 - Zusammenfassung, barrierefrei (PDF)
- IBB Wohnungsmarktbericht 2021 - Tabellenband, barrierefrei (PDF)
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