IBB Wohnungsmarktbericht 2021

Charlottenburg-Wilmersdorf im Überblick

Charlottenburg-Wilmersdorf ist ein vielfältiger Bezirk mit heterogener Bevölkerungszusammensetzung. Von einfachen Wohnlagen im Bereich Jungfernheide über die geschäftige City-West, mit all ihren Versorgungs- und Freizeitangeboten, bis hin zu aufgelockerten Bebauungsstrukturen und Villengebieten in Grunewald und Westend, findet sich eine große Bandbreite an Wohnlagen wieder. Besonders die Bauten der Gründerzeit prägen die Bestände. Für die Qualitäten des Bezirks spricht die Wohnungsnachfrage, die sich seit Jahren auf einem anhaltend stabilen Niveau befindet. In den letzten Jahren war eine rege Investitionstätigkeit im Bezirk zu beobachten. Der Einzugsbereich der neuen Wohnangebote reicht weit über die Bezirksgrenzen hinaus.

Friedrichshain-Kreuzberg im Überblick

Der Innenstadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg zeichnet sich durch gründerzeitliche Altbaubestände aus. Infolge der Kriegszerstörung und der anschließenden Flächensanierungspolitik der 1960er und 1970er Jahre wurden jedoch auch große Gebiete neu bebaut. Im Altbezirk Kreuzberg entstanden so vor allem einfache Geschosswohnungs- und Zeilenbauten, teilweise auch Hochhäuser und Großwohnsiedlungen, wie am Kottbusser Tor. Im Osten Friedrichshains blieb die gründerzeitliche Bebauung weitgehend erhalten.

Friedrichshain-Kreuzberg wies mit 14.205 Personen/km² die höchste Dichte an Einwohner:innen der Stadt auf – weit über dem Berliner Durchschnittswert (4.231 Personen/km²). Dies ist dem hohen Anteil an Altbauquartieren geschuldet, weshalb es – anders als in fast allen anderen Bezirken – keine durch Einfamilienhäuser aufgelockerte Bebauung gibt. 91,3% der Wohnungen sind Mietwohnungen. Besonders bei jungen Neuberliner:innen ist der Bezirk sehr beliebt.

Lichtenberg im Überblick

Der Bezirk Lichtenberg erstreckt sich von der Spree im Süden bis an die nördliche Stadtgrenze. Die baustrukturelle Bandbreite in Lichtenberg ist vielfältig. Neben den Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise existieren ausgedehnte Wohngebiete, die bereits zwischen den Weltkriegen, zum kleinen Teil auch in der Gründerzeit entstanden sind. Hier waren in den letzten Jahren erhebliche Sanierungsfortschritte festzustellen. Im Gegensatz dazu dominieren am nördlichen Stadtrand – ergänzt durch Ein- und Zweifamilienhausbebauungen – dörfliche Strukturen. Im Bezirksvergleich verzeichnet Lichtenberg seit 2011 den höchsten Zuwachs von Einwohner:innen in der Stadt.

Marzahn-Hellersdorf im Überblick

Der Außenbezirk liegt im Nordosten des Stadtgebiets und erstreckt sich entlang der Landesgrenze zu Brandenburg. Marzahn-Hellersdorf ist wie kein anderer Bezirk siedlungsstrukturell gespalten und regelrecht zweigeteilt. Der Norden des Bezirks ist fast durchgängig von Plattenbausiedlungen mit mehr als 10.000 Wohnungen geprägt, im Süden hingegen erstreckt sich eines der größten zusammenhängenden Eigenheimgebiete Deutschlands. Im berlinweiten Vergleich verzeichnete der Bezirk in der Vergangenheit noch ein relativ niedriges Mietniveau. Der gesamtstädtische Anstieg der Nachfrage wirkte sich jedoch auch auf Marzahn-Hellersdorf aus, was vielfach zu Mietsteigerungen führte. Der Anteil an belegungsgebundenen Sozialwohnungen im Bezirk ist mit 19,7% der höchste Wert in der Stadt (Berlin gesamt: 10,8%). Marzahn-Hellersdorf profitierte am stärksten von der innerstädtischen Zuwanderung. Es war jedoch auch der einzige Bezirk, der von 2016-2020 Einwohner:innen über die Stadtgrenze hinaus verlor.

Mitte im Überblick

Der Bezirk Mitte setzt sich aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding zusammen und zeichnet sich durch seine Vielfältigkeit und Heterogenität aus. Teilweise sind sehr einfache Wohnlagen und Toplagen in direkter Nachbarschaft zu finden. Die Ortsteile Moabit und Wedding sind seit einiger Zeit im Wandel. Umfangreiche Modernisierungen, steigende Mieten und neue Milieuschutzgebiete zeugen von dieser Entwicklung. In der Europacity entsteht zwischen Nordhafen, Heidestraße und Humboldthafen ein komplett neuer Stadtteil mit Wohnungs-, Arbeits- und Freizeitangeboten (insgesamt circa 3.000 Wohneinheiten). Der Bezirk wies 2020 im bezirklichen Vergleich absolut die stärkste Fluktuationsrate auf. Zwischen 2016 und 2020 kamen auf 94.691 Zuzüge 119.508 Fortzüge innerhalb Berlins.

Neukölln im Überblick

In Neukölln lebten 2020 insgesamt 327.945 Einwohner:innen. Während sich der nördliche Teil des Bezirks durch eine innenstadtnahe Lage auszeichnet, erstrecken sich die südlichen Teile von Neukölln bis an die Landesgrenze zu Brandenburg. In Neukölln findet sich eine große Vielfalt an Bebauungsstrukturen: von gründerzeitlichen Altbaubeständen über Geschosswohnungsbau der 1920er bis 1980er Jahre bis zu weniger dichten, aufgelockerten Strukturen mit Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Kleingartenkolonien Richtung Stadtrand.

Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen (Median) war 2019 mit 1.875 EUR das niedrigste Einkommen der Stadt (Berlin: 2.175 EUR). Bei der Betrachtung der Wohnortwechsel ist Neukölln der einzige Bezirk, der von 2016 - 2020 im Saldo Einwohner:innen verlor. Es zogen mehr Neuköllner:innen in andere Berliner Bezirke als Neuberliner:innen nach Neukölln kamen.

Pankow im Überblick

Pankow ist der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins. Er kann grob anhand der Altbezirke und ihrer Lagetypen kategorisiert werden: die "Traditionslage" Pankow im Nordwesten, der "nachwendeetablierte" Prenzlauer Berg im Süden und das, aufgrund der niedrigen Gebäudehöhen und aufgelockerten Bauweise, eher kleinstädtisch anmutende Weißensee im Nordosten. Hinzu kommen ausgedehnte Siedlungen des Reformwohnungsbaus der 1920er Jahre. Der Altbezirk Prenzlauer Berg verfügt über den größten zusammenhängenden gründerzeitlichen Baubestand in Deutschland, wovon ein Großteil innerhalb weniger Jahre modernisiert wurde. Von den 14 neuen Berliner Stadtquartieren für den Wohnungsbau, entfallen vier auf Pankow. In den geplanten neuen Stadtquartieren sollen zwischen 10.000 und 12.000 Wohnungen entstehen. Mit 2.550 EUR im Monat verfügten die Pankower Haushalte 2019 über das höchste mittlere Haushaltsnettoeinkommen Berlins. Die Arbeitslosenquote gehörte mit 7,3% (Oktober 2021) zu den niedrigsten Werten unter den Bezirken.

Reinickendorf im Überblick

Der am nördlichen Stadtrand gelegene Bezirk Reinickendorf zählte 2020 insgesamt 266.123 Einwohner:innen und zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Bebauungsstrukturen aus. Im Bezirk befinden sich sowohl etablierte Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen und Villengebiete, als auch ausgedehnte Reformsiedlungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen, die seit den 1960er Jahren errichtet wurden. Gründerzeitliche Geschosswohnungs- und Nachkriegsbauten liegen in den Übergangsbereichen zu Pankow und Mitte. Wie auch in Steglitz-Zehlendorf spielte Wohneigentum eine übergeordnete Rolle. Nur 4,4% aller Wohnungen waren belegungsgebundene Sozialwohnungen, dies war der niedrigste Wert der Stadt.

Spandau im Überblick

Spandaus jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte ist noch heute in der Struktur des Bezirkes sowie in der Wahrnehmung der Bevölkerung innerhalb und außerhalb des Bezirks verfestigt. Sie wird durch die Randlage des Bezirkes noch verstärkt. Obwohl eine gute infrastrukturelle Anbindung besteht, ist die Distanz ins Stadtzentrum vergleichsweise groß. Aufgrund der stadtweiten Angebotsknappheit, wurde in den letzten Jahren jedoch auch der Wohnungsmarkt Spandau für Wohnungssuchende interessant. Die ausgedehnte Fläche und die vergleichsweise geringe Zahl an Einwohner:innen führt zu einer geringen Bevölkerungsdichte, die weit unter dem Berliner Durchschnitt lag. Spandau gewann zwischen 2016 und 2020 an Einwohner:innen, primär jedoch aus innerstädtischen Umzügen. Nur 3.472 Neuberliner:innen kamen hinzu.

Steglitz-Zehlendorf im Überblick

Der Außenbezirk Steglitz-Zehlendorf ist von überwiegend aufgelockerten Siedlungsstrukturen und ruhigen, naturnahen Wohnlagen in grüner Umgebung geprägt. Der große Anteil wohlhabender Wohnbevölkerung drückt sich auch im Stadtbild aus – insbesondere erkennbar wird dies am repräsentativen Wohnungsbau. Dieser entstand aufgrund der zahlreichen Seen und Waldgebiete vor allem im Altbezirk Zehlendorf. Der Altbezirk Steglitz hingegen zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohnstandorten. Der Anteil von Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand war mit 72,3% vergleichsweise gering.

Tempelhof-Schöneberg im Überblick

Der Bezirk entstand aus den ehemaligen Bezirken Schöneberg und Tempelhof. Er reicht von der südlichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins. Das Bild des Altbezirks Schöneberg ist durch gründerzeitliche Altbauten und Nachkriegsbebauung geprägt. Seit einigen Jahren sind hier verstärkte Modernisierungsaktivitäten im Altbau sowie Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zu beobachten. Freie Flächen werden i. d. R. mit Eigentumswohnungen im oberen Preissegment bebaut und die einfachen Bauten der Nachkriegszeit durch hochwertigere Objekte ersetzt. Aufgrund dieser Entwicklungstendenzen hat der Bezirk für mehrere Gebiete soziale Erhaltungsverordnungen erlassen, um die Zusammensetzung der Bevölkerung zu bewahren. Bei Neuberliner:innen ist der Bezirk überaus beliebt. 24.495 Personen zogen zwischen 2016 und 2020 hinzu.

Treptow-Köpenick im Überblick

Treptow-Köpenick liegt im Südosten Berlins. Gemessen an der Fläche stellt der Stadtrandbezirk mit Abstand den größten Berliner Bezirk dar, wobei er jedoch zu mehr als der Hälfte aus Wäldern, Grün- und Wasserflächen besteht. Da sich der Bezirk vom S-Bahn-Ring bis hin zum Stadtrand erstreckt, zeichnet ihn eine vielfältige Bebauungs- und Siedlungsstruktur aus. Die Baustruktur reicht von zentral gelegenen Gebieten mit dichter Gründerzeitbebauung über Wohnsiedlungen der Zwischenkriegszeit und kleineren Wohnsiedlungen in Plattenbauweise bis hin zu Ein- und Zweifamilienhausgebieten mit teils dörflichem Charakter. Seit 2011 ist die Zahl der Einwohner:innen um 14,4% angestiegen, was den dritthöchsten Wert in der Hauptstadt darstellt.