IBB Wohnungsmarktbericht 2025

Im Neubau sank die mittlere Angebotsmiete erstmals seit 2022 wieder:
Der Median ging um 0,53 EUR/m² (–2,6 %) auf 19,97 EUR/m² zurück. Damit lag der Wert zwar wieder unter 20,00 EUR/m², stellte aber weiterhin den zweithöchsten Wert im Zeitraum 2016 bis 2025 dar.
In den zurückliegenden zehn Jahren nahm die Angebotsmiete im Neubau (Median) um 58,4 % zu (2016: 12,61 EUR/m²). Die mittlere Angebotsmiete im Bestand stieg von 14,35 EUR/m² (2024) auf 14,48 EUR/m² (2025), was einem Plus von 0,9 % entsprach. Damit deutete sich eine abgeschwächte Dynamik an, nachdem im Vorjahr noch ein Anstieg um 15,3 % verzeichnet worden war.

Im Bezirksvergleich wies Mitte 2025 die höchste mittlere Angebotsmiete mit 20,00 EUR/m² auf. Dahinter folgten Friedrichshain-Kreuzberg mit 19,40 EUR/m² und Charlottenburg-Wilmersdorf mit 19,17 EUR/m². Am unteren Ende des Preisgefüges lagen erneut Reinickendorf mit 12,80 EUR/m² und Spandau mit 12,50 EUR/m². Die niedrigste mittlere Angebotsmiete wurde 2025 in Marzahn-Hellersdorf mit 11,56 EUR/m² verzeichnet.

Im Vorjahresvergleich zeigte sich in der äußeren Stadt kaum Bewegung. Die mittlere Angebotsmiete lag 2025 bei 13,01 EUR/m² und damit nur leicht über dem Wert von 2024 mit 12,94 EUR/m² (+0,5 %). Etwas dynamischer entwickelte sich das Berliner Umland, das auf 13,51 EUR/m² anstieg und damit um 1,4 % zulegte.
Auch Potsdam verzeichnete erneut einen Zuwachs auf nunmehr 14,04 EUR/m² (+ 2,9 %). Trotz eines leichten Rückgangs blieb die innere Stadt mit einem Median von 19,22 EUR/m² weiterhin die teuerste Raumstruktur der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg.

Nachdem die mittleren Angebotskaufpreise für Berliner Eigentumswohnungen in den Jahren 2023 und 2024 jeweils leicht zurückgingen, markierte 2025 eine Trendwende. Der Median stieg auf 5.807 EUR/m² und lag damit 2,1 % bzw. 117 EUR/m² über dem Vorjahreswert von 5.690 EUR/m². Parallel nahm auch die Zahl der Inserate weiter zu.
Insgesamt wurden 2025 31.312 Angebote registriert – 8,6 % bzw. 2.471 Inserate mehr als 2024 (28.841 Angebote).

Der Großteil der Inserate entfiel 2025 erneut auf Bestandswohnungen mit 25.465 Angeboten. In diesem Segment stieg der mittlere Angebotskaufpreis auf 5.483 EUR/m², was einem Plus von 2,7 % gegenüber 2024 entsprach (5.338 EUR/m²). Neubauwohnungen waren mit 2.397 Inseraten deutlich seltener vertreten, wiesen jedoch den stärkeren Preisanstieg auf. Für neu errichtete Eigentumswohnungen lag der mittlere Angebotskaufpreis 2025 bei 7.995 EUR/m² und damit 3,8 % über dem Vorjahr mit 7.700 EUR/m². Insgesamt deutet die Kombination aus steigenden Preisen, mehr Inseraten und kürzerer durchschnittlicher Inseratslaufzeit von 11,6 Wochen auf eine leichte Stabilisierung des Marktes hin.

Nach dem Höchststand im Jahr 2022 gingen die Angebotskaufpreise für inserierte Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin in den Jahren 2023 und 2024 zunächst zurück. Für 2025 lässt sich hingegen eine erneute Umkehr dieser Entwicklung beobachten. Gegenüber 2024 erhöhte sich der Median der Angebotskaufpreise um 2,8 % bzw. 16.800 EUR auf 615.800 EUR.

Der Anstieg zeigte sich sowohl im Neubau als auch im Bestand, fiel jedoch im Neubausegment deutlich stärker aus. Für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser lag der mittlere An-gebotskaufpreis 2025 bei 699.000 EUR und damit 7,5 % bzw. 49.000 EUR über dem Vorjahreswert (650.000 EUR). Im Bestandssegment stieg der Angebotskaufpreis zwischen 2024 und 2025 um 3,3 % bzw. 20.000 EUR, sodass 2025 ein mittlerer Angebotskaufpreis von 620.000 EUR erreicht wurde. Damit weitete sich die Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestand erneut aus, was vor allem auf die dynamischere Preisentwicklung im Neubau zurückzuführen ist.

Begleitet wurde diese Preisentwicklung von einer steigenden Angebotsaktivität. Die Zahl der Inserate nahm 2025 auf 6.135 Angebote zu und lag damit um 9,0 % bzw. 504 Inserate über dem Vorjahreswert (5.631 Anzeigen). Gleichzeitig verringerte sich die durchschnittliche Inseratslaufzeit auf 10,6 Wochen und lag damit 2,1 Wochen unter dem Niveau von 2024, was auf eine erhöhte Marktdynamik hinweist.

Seit 2022 verzeichnete Berlin eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung, die sich 2024 fortsetzte. Damit beruhte das Wachstum bereits im dritten Jahr in Folge ausschließlich auf dem Zuzug von außen. Der Außenwanderungssaldo lag bei einem Plus von 27.107 Personen, also rund 5.700 Personen niedriger als im Vorjahr. Ursache dafür waren steigende Fortzüge und abnehmende Zuzüge in die Hauptstadt. Die Zuwanderung aus dem Ausland umfasste 2024 per saldo 41.862 Personen und damit 7.688 weniger als 2023 (49.550 Personen). Außenwanderungsverluste fanden per saldo erneut in das Berliner Umland und die neuen Bundesländer (vorwiegend Weiterer Metropolenraum) statt. Berlin verlor per saldo 10.526 Personen gegenüber diesen Regionen. Junge Erwachsene tragen seit Jahren maßgeblich zu Berlins Außenwanderungsgewinnen bei. Im Jahr 2024 setzte sich dieser Trend mit einem Wanderungssaldo von +39.301 Personen im Alter von 18 bis unter 30 Jahren fort. Leichte Wanderungsgewinne wurden ebenfalls in der Altersgruppe 6 bis 18 Jahre vermerkt. Bei den übrigen Altersgruppen wurden Verluste verzeichnet.

Im Jahr 2024 lebten in Berlin 1.971.000 Haushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße lag bei 1,9 Personen, wobei etwa die Hälfte der Haushalte nur eine Person umfasste. Berliner Haushalte verfügten 2024 über ein Nettoeinkommen im Median von 2.675 EUR im Monat, mit Spitzenwerten in Steglitz-Zehlendorf (3.000 EUR) und Pankow (2.900 EUR) sowie den niedrigsten mittleren Einkommen in Lichtenberg (2.350 EUR) und Neukölln (2.325 EUR). Rund jeder fünfte Berliner Haushalt (20,2 %) hatte weniger als 1.500 EUR monatlich zur Verfügung.

Seit 2017 ist die Zahl der Baugenehmigungen stetig zurückgegangen und erreichte 2024 mit 9.772 genehmigten Wohnungen einen neuen Tiefstand – 6.130 weniger als 2023 und erstmals seit 2012 unter 10.000 Einheiten. Rund 81 % der Genehmigungen entfielen 2024 auf den Geschosswohnungsbau. Für das Jahr 2025 zeichnet sich mit insgesamt 14.079 genehmigten Wohnungen bereits eine Erholung ab.

Im Jahr 2024 wurden in Berlin insgesamt 15.362 Wohnungen fertiggestellt, 3,8 % weniger als im Vorjahr. Gemessen an den erschwerten Rahmenbedingungen im Bausektor war das Fertigstellungsgeschehen damit weitgehend stabil. Der Bauüberhang konstatierte 50.408 genehmigte, jedoch noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Damit lag er unter dem Vorjahreswert (2023: 58.925), aber weiterhin auf hohem Niveau.

Zwischen 2020 bis 2024 wurden die meisten Wohnungen im östlichen Teil Berlins und Spandau fertiggestellt. Dabei entfiel jede vierte fertiggestellte Wohnung auf Treptow-Köpenick (4.063 Wohnungen), gefolgt von Spandau (2.477) und Pankow (1.539). Friedrichshain-Kreuzberg (679), Neukölln (744), Reinickendorf (746) und Mitte (981) lagen unter 1.000 Fertigstellungen. In den weiteren westlichen Bezirken gab es allenfalls moderate Bauaktivitäten. Hiervon ausgenommen waren nur wenige Gebiete wie die Planungsräume Märkisches Zentrum oder die Scharnweberstraße in Reinickendorf.

Im Jahr 2024 wurden in Berlin 1.552 Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt, ein neuer Tiefstand und ein Rückgang um 65,4 % binnen eines Jahres. Bereits seit 2022 nahm das Aufteilungsgeschehen deutlich ab, wesentlich zurückzuführen auf die seit 2021 geltenden stadtweiten Genehmigungspflicht nach dem Baulandmobilisierungsgesetz und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Anzahl der Wohnungsverkäufe stieg 2024 weiterhin an – von 8.156 (2023) auf 9.653 Fälle (+18,4 %). Damit entwickelten sich Wohnungsverkäufe entgegen dem rückläufigen Aufteilungsgeschehen und lagen bereits zum zweiten Mal in Folge darüber. Die Verkaufsquote erhöhte sich leicht auf 0,55 % des Wohnungsbestands (2023: 0,47 %). Ob sich daraus eine Trendwende ableiten lässt, bleibt abzuwarten. Auf Erwerbs- wie Verkaufsseite dominierten erneut Privatpersonen (70,4 % bzw. 95,5 %).

Berlin verzeichnete 2024 einen Gesamtbestand von 2.058.666 Wohneinheiten (+0,7 % und +15.083 Wohneinheiten zum Vorjahr). Seit der Wende (1989) nahm er um 19,9 % zu, insbesondere im Geschosswohnungsbau. Bezogen auf das Baualter entfiel 2024 rund ein Viertel auf den Altbau aus der Gründerzeit (vor 1918), weitere 13,7 % wurden zwischen 1919 und 1949 errichtet. Über die Hälfte des Bestands wurde zwischen 1949 und 2010 erbaut, 7,3 % sind dem Neubau seit 2011 zuzuordnen.

Kleine bis mittelgroße Wohnungen mit maximal zwei Wohnräumen machten 2024 nach wie vor den größten Teil des Wohnungsbestands aus (58,8 %). Etwa jede vierte Wohnung umfasste drei Wohnräume (26,2 %). 15,0 % des Wohnungsbestands verfügten über vier oder mehr Wohnräume, die vor allem für Familien und Wohngemeinschaften von Bedeutung sind.

Die wichtigste Wohnform in Berlin ist das Wohnen zur Miete. Im Jahr 2024 waren 85,1 % des Berliner Wohnungsbestands vermietet. Auf das selbst genutzte Wohneigentum entfielen 14,9 %. Unter den Bezirken variierten die Anteile stark. Lichtenberg (94,5 %), Mitte (91,9 %) und Friedrichshain-Kreuzberg (91,6 %) wiesen besonders hohe Mietanteile auf. Demgegenüber standen Bezirke wie Treptow-Köpenick (79,6 %), Reinickendorf (75,7 %) und Steglitz-Zehlendorf (74,9 %), wo deutlich mehr Wohnraum durch die Eigentümer:innen selbst genutzt wurde.

Ein Blick auf die Eigentumsstrukturen zeigt, dass 33,9 % des Mietwohnungsbestandes 2024 als gemeinwohlorientiert bezeichnet werden konnte (2023: 38,7 %). Städtische Wohnungsunternehmen verwalteten rund 20,2 % des Berliner Mietwohnungsbestands. Wohnungsgenossenschaften hielten 11,1 %, während 68,7 % der Wohnungen in privatem Eigentum standen.

Der Berliner Wohnungsmarkt befindet sich im dynamischen Wandel. Einer wachsenden Bevölkerung und steigenden Wohnraumbedarfen wurden zwischen 2011 und 2024 rund 180.000 neue Wohnungen gegenübergestellt. Gleichzeitig stehen Neubauvorhaben im Spannungsfeld zwischen Flächenknappheit, hohen Baukosten, langwierigen Genehmigungen und Klimaschutzanforderungen.

Der Berliner Bestand an mietpreis- und/oder belegungsgebundenen Wohnungen belief sich 2024 auf insgesamt 97.040 Wohnungen, was einem Anteil von 5,5 % am gesamten Mietwohnungsbestand entsprach. Damit nahm der Bestand im Vorjahresvergleich stark ab – ein Minus von 17.100 Wohnungen innerhalb eines Jahres. Damit setzte sich die Verringerung der Förderbestände 2024 fort. Über den höchsten Anteil an mietpreis- und/oder belegungsgebundenen Wohnungen verfügte 2024 Neukölln (9,2 %), gefolgt von Treptow-Köpenick (8,4 %). Lichtenberg verzeichnete mit 2,3 % den geringsten Anteil.

Seit 2014 erfolgt der Neubau von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen auf Basis der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) im Förderprogramm des IBB Wohnungsneubaufonds. Mit Wiedereinstieg in die soziale Neubauförderung wurden von 2014 bis 2025 insgesamt 30.679 geförderte Wohnungen mit Miet- und Belegungsbindung bewilligt. Insgesamt waren am 31.12.2025 bereits 15.848 geförderte Wohnungen fertiggestellt. Mit einem bewilligten Fördervolumen von mehr als 1,3 Mrd. EUR für 5.175 geförderte Wohnungen wurde 2025 erneut das Ziel von 5.000 zu bewilligten Wohnungen im Jahr übertroffen. Insgesamt wurde von 2014 bis 2025 ein Fördervolumen von knapp über 4,7 Mrd. EUR bewilligt. Im Rahmen der Neubauförderung sind je nach Fördermodell unterschiedliche anfängliche Miethöhen möglich. Diese liegen zwischen 7,00 EUR/m² Wohnfläche im 1. Fördermodell und im zuletzt eingeführten 3. Fördermodell der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2023 (WFB 2023) bei maximal 11,50 EUR/m² Wohnfläche. Im Zusammenhang mit gefördertem Wohnungsbau entstehen in der Regel auch frei finanzierte Wohnungen, die hier dargestellt werden.

Trotz steigender Beschäftigtenzahlen – die sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten in Berlin stiegen in zehn Jahren um 26,6 % auf rund 1,7 Mio. (09/2024) – wächst der Fachkräftemangel. In den letzten zehn Jahren meldeten Berliner Unternehmen jährlich über 30.000 offene Stellen. 2024 standen 100.436 Arbeitslose rund 41.000 unbesetzten Stellen gegenüber, woraus unter Berücksichtigung des Qualifizierungsniveaus eine Fachkräftelücke von 9.027 Personen resultierte. Die größten Engpässe lagen 2024 in Bau, Architektur, Vermessung, Gebäudetechnik, Produktion, Fertigung, Unternehmensdienstleistungen, Handel sowie Gesundheit und Soziales.

Bis 2035 gehen Prognosen von einem Bedarf an 1.891.680 Beschäftigten aus. Wird der Bedarf gedeckt, kann eine wirtschaftliche Entwicklung ohne fachkräftebedingte Hemmnisse am Arbeitsmarkt gewährleistet werden. Die zu erwartende Entwicklung prognostiziert jedoch lediglich 1.836.990 Beschäftigte im Betrachtungsjahr (Basisprojektion) und lässt somit eine Lücke von insgesamt 54.690 Beschäftigten offen. Hier wirkt sich auch die hohe Anzahl an Beschäftigten aus, die in den kommenden zehn bis zwölf Jahren in den Ruhestand gehen – 20,8 % der aktuell Beschäftigten (circa 352.510).

Zwischen 2015 und 2024 nahmen die Arbeitnehmerentgelte branchenübergreifend um 44,1 % zu – am niedrigsten im Gesundheits- und Sozialwesen. Gleichzeitig bestehen große Wohnraumangebotsdefizite – gerade was bezahlbaren Wohnraum betrifft. Dies erschwerte berufstätigen Berliner:innen und Neu-Berliner:innen die Wohnungssuche erheblich. Laut einer Befragung ist in Berlin bezahlbarer Wohnraum für Arbeitnehmer:innen entscheidend: Für 60 % spielte die Miethöhe eine große Rolle, 90 % empfanden die Wohnungssuche in Berlin als besonders schwierig, nur ca. 17 % waren mit der Wohnsituation zufrieden. Rund 45 % gaben an, wegen hoher Mieten eventuell den Arbeitsstandort zu wechseln.

_{Quelle: Pwc (2025): Wohnungsnot – und die Folgen für den Arbeitsmarkt. Umfrage unter Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern in zwölf deutschen Großstädten.}

Das Modell des unternehmenseigenen Wohnportfolios ermöglicht es Betrieben selbst als Eigentümer:in aufzutreten und Wohnraum in Eigenregie zu bauen, zu kaufen oder umzunutzen und damit entweder neuen Wohnraum zu schaffen oder Bestand zu sichern. Alternativ kann das unternehmenseigene Wohnportfolio auch in Kooperation mit Partner:innen wie Genossenschaften, Wohnungsunternehmen oder Projektentwicklern realisiert werden, wodurch Bau, Umbau oder Verwaltung ausgelagert und Synergien zur Aktivierung oder Verdichtung von u.a. betrieblicher Grundstücke genutzt werden können.

Das Modell der Anmietung von Wohnkontingenten ermöglicht Unternehmen die Bereitstellung von Wohnungen für Mitarbeitende, indem sie bestehende Einheiten von Wohnungsunternehmen oder anderen Partner:innen anmieten und als Zwischenmieter:innen weitervermieten. Dieses Vorgehen ist in der Regel bestandsneutral, da kein eigener Neubau erfolgt. In Ausnahmefällen – etwa, wenn das anbietende Wohnungsunternehmen hierfür neu baut – entsteht jedoch neuer Wohnraum.

Das Modell des Erwerbs von Belegungsrechten ermöglicht es Unternehmen, gegen ein Entgelt, für Wohnungen eines Wohnungsanbieters eigene Mitarbeitende als neue Mietparteien zu benennen. Da das Mietverhältnis direkt zwischen Vermieter:in und Mitarbeitenden besteht, bleibt dieses Vorgehen in der Regel bestandsneutral.