IBB Wohnungsmarktbarometer 2026

Das IBB Wohnungsmarktbarometer ist ein zentrales Instrument der kontinuierlichen Wohnungsmarktbeobachtung in Berlin. Seit mehr als 20 Jahren ergänzt er den IBB Wohnungsmarktbericht durch Einschätzungen von Expert:innen aus Wohnungswirtschaft, Verwaltung, Stadtentwicklung, Wissenschaft, Politik und Sozialem zu aktuellen Entwicklungen und schafft eine wichtige Grundlage für die Beobachtung und Einordnung der Dynamiken auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

Das anhaltende Bevölkerungswachstum, die hohe Nachfrage nach Wohnraum und der Bedarf an bezahlbaren Mieten prägen auch 2026 weiterhin die Stadtentwicklung. Zugleich steht die Wohnungswirtschaft vor der Aufgabe, Neubau, Bestandsentwicklung und Klimaschutz miteinander in Einklang zu bringen, während herausfordernde Rahmenbedingungen und globalpolitische Ereignisse die Handlungsmöglichkeiten begrenzen. Umso wichtiger ist daher die Einordnung aktueller Entwicklungen und Herausforderungen durch Akteur:innen des Berliner Wohnungsmarkts.

Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist seit mehreren Jahren von einem spürbaren Angebotsmangel geprägt.

Im unteren und preisgebundenen Segment bestehen auch im aktuellem Jahr weiterhin erhebliche Defizite. Auch wenn die Expert:innen im Vorjahresvergleich eine leichte Verbesserung attestierten, wurde das Angebot weiterhin als zu klein bis viel zu klein eingeschätzt.

Nachdem die Marktlage bereits seit 2023 als ausgewogen bewertet wird, ergab sich laut Expert:innen im aktuellen Jahr erstmals ein Überangebot an Wohnraum im oberen Preissegment.

Welche Anforderungen an den Wohnraum bei der Wohnungssuche von Relevanz sind, zeigt sich anhand spezifischer Merkmale. Wie in den vorherigen Jahren nannten die befragten Expert:innen die Miethöhe als das mit Abstand relevanteste Kriterium. Darauf folgten eine integrierte Lage (mit guter infrastruktureller Erschließung) sowie die passende Wohnungsgröße und Zimmeranzahl. Zudem spielte der energetische Status der Wohnung erneut eine wichtige Rolle. Komplettiert wurden die fünf wichtigsten Merkmale durch ein stabiles soziales Umfeld.

Insgesamt bestätigen die Ergebnisse die Einschätzungen der Vorjahre, wobei einer barrierearmen Ausstattung und einem stabilen sozialen Umfeld eine größere Bedeutung beigemessen wurden. Eine Ausstattung mit Balkonen oder Terrassen rangierte erstmals nicht mehr unter den fünf wichtigsten Anforderungen an das Mietangebot.

Auch 2026 bestimmen eine Vielzahl von Herausforderungen – sowohl im Neubau als auch im Bestand – den Berliner Mietwohnungsmarkt.

Im Bestandssegment wurden steigende Neben- und Betriebskosten als drängendstes Problem identifiziert. Sie lösten damit die zuvor drei Jahre in Folge führenden Nettokaltmieten ab. Diese lagen laut aktueller Bewertungen auf Rang 3. Nicht über marktfähige Mieten finanzierbare Modernisierungen und Sanierungen festigten ihre Stellung als zweitgrößte Herausforderung im Mietwohnungsbestand. Hieran schlossen die Verringerung der Sozialwohnungsbestände, eine geringe Fluktuation der Haushalte und das aktuelle Zinsumfeld an, die jeweils von rund einem Drittel der Expert:innen als drängende Probleme benannt wurden. Insbesondere die geringe Fluktuation und das Zinsumfeld haben an Bedeutung gewonnen.

Als größtes Hemmnis für den Mietwohnungsneubau galten 2026 weiterhin mit Abstand die steigenden Baukosten. Sie werden von den Expert:innen bereits seit mehreren Jahren durchgängig als größte Herausforderung wahrgenommen. Hierauf folgten das aktuelle Zinsumfeld, nicht kostendeckende Marktmieten, zu lange Baugenehmigungsverfahren und zu hohe Auflagen sowie – erstmals – nicht bedarfsgerechte Neubauwohnungen (Preis und Ausstattung).

Da der Berliner Mietwohnungsmarkt seit Jahren von einem deutlichen Angebotsmangel geprägt ist, kommen Investitionen in den Mietwohnungsneubau eine hohe Bedeutung zu. Einen konkreten Einfluss haben dabei die jeweiligen Rahmenbedingungen im Markt.

Im Neubau besteht laut den Expert:innen seit 2023 ein durchschnittliches bis eher schlechtes Investitionsklima, das sich auch 2026 fortsetzte. Während dieses im Eigentum – sowohl für Eigenheime als auch Eigentumswohnungen – nur als leicht unterdurchschnittlich wahrgenommen wurde, bestanden weiterhin eher schlechte Investitionsbedingungen für den Neubau von Mietwohnungen, wenn auch mit leichter Verbesserung gegenüber dem Vorjahr. Im Bestand attestierten die Expert:innen gleiche Investitionsbedingungen für Bestandsmaßnahmen, Modernisierung und Umbau sowie für den privaten als auch institutionellen Erwerb. Diese wurden als durchschnittlich bis schlecht bewertet.

Für die nächsten drei Jahre erwarten die befragten Expert:innen im Neubau und Bestand ein stabiles Investitionsklima.

Die Wärmewende im Berliner Wohnungsbestand ist zentral für die Erreichung der Klimaneutralität bis 2045. Dafür müssen sowohl rund 360.000 Gebäude modernisiert als auch die Wärmeversorgung hin zu erneuerbaren Energien um- und ausgebaut werden. Wegen den unterschiedlichen Gebäude- und Eigentümerstrukturen sowie der vielfältigen Versorgungsinfrastruktur in Berlin bringt die Umsetzung wirtschaftliche, technologische und regulatorische Herausforderungen mit sich. Die diesjährigen Zusatzfragen widmen sich daher den größten Hürden bei der Umsetzung der Wärmewende im Berliner Wohnungsmarkt. Einleitend wurde der Kenntnisstand der Expert:innen zum Themenfeld erfragt.

Aktueller Wissensstand zur Wärmewende

Die Wärmewende im Gebäudebestand ist ein komplexer Transformationsprozess, der umfassendes interdisziplinäres Wissen erfordert. Daher wurde zunächst erhoben, wie die Befragten auf einer Skala von 0 (kein Wissen) bis 10 (umfassendes Fachwissen) ihren Kenntnisstand zu den für ihre Arbeit relevanten Themen der Wärmewende in Berlin einschätzen.

Die Ergebnisse zeigten, dass sich die Befragten im Mittel bei einem ausreichenden, aber nicht umfassenden Fachwissen einordneten. Etwa die Hälfte der Expert:innen sah sich auf der Skala bei 5 bis 7. Jede fünfte Person bewertete das eigene Fachwissen als hoch (Skala 8-10). Ein knappes Drittel gab hingegen an, nur ein geringes Fachwissen aufzuweisen (Skala 0–4). Das Wissensniveau der Expert:innen ist damit heterogen: Der relativ hohe Anteil (31,7%) mit gering eingeschätztem Fachwissen verweist auf einen Bedarf an Wissensvermittlung, Fortbildung und fachlichem Austausch.

Die größten Herausforderungen der Wärmewende liegen laut den Befragten bei den aktuellen Rahmenbedingungen: hohe Investitionskosten, Schwierigkeiten bei der wirtschaftlichen Refinanzierung sowie komplexe technische und regulatorische Anforderungen. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass die Hemmnisse der Wärmewende weniger in mangelnder Akzeptanz, fehlenden Förderangeboten oder Datengrundlagen liegen, sondern darin, wie Investitionen unter komplexen und unsicheren ökonomischen Gegebenheiten wirtschaftlich tragfähig umgesetzt werden können. Damit sind die Schaffung von Planungssicherheit, belastbare Finanzierungs- und Refinanzierungsmodelle sowie vereinfachte Regulatorik zentrale Stellschrauben für die Umsetzung der Wärmewende.

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