IBB Wohnungsmarktbarometer 2025

Das IBB Wohnungsmarktbarometer ist ein zentrales Instrument der kontinuierlichen Wohnungsmarktbeobachtung in Berlin. Ergänzend zum IBB Wohnungsmarktbericht liefert es jährlich qualifizierte Einschätzungen von Expert:innen aus den Bereichen Wohnen und Stadtentwicklung sowie aus Politik und Wissenschaft zu den Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt.

Das Wohnungsmarktbarometer 2025 zeigt: Eine anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum, prägt weiterhin die Entwicklung am Berliner Wohnungsmarkt. Gleichzeitig stellen hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie Anforderungen an klimagerechtes Bauen die Branche vor Herausforderungen.

Der Berliner Mietwohnungsmarkt weist bereits seit einigen Jahren ein spürbares Angebotsdefizit auf.

Besonders im mittleren und unteren Mietpreissegment zeigt sich die Lage weiterhin angespannt und auch im preisgebundenen Bereich ist das Angebot nach wie vor deutlich begrenzt.

Im oberen Preissegment hingegen zeichnet sich nach den Einschätzungen im IBB Wohnungsmarktbarometer 2025 ein differenzierteres Bild ab: In mehreren Bezirken wird der Markt inzwischen als ausgewogen bewertet, teilweise sogar mit leichten Angebotsüberhängen. Für die kommenden Jahre erwarten Expert:innen hier eine stabile Entwicklung mit einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage. In den übrigen Marktsegmenten hingegen prognostizieren sie auch mittelfristig einen anhaltenden Nachfrageüberhang.

Anhand der Anforderungen der Nachfrageseite lässt sich erkennen, welche Merkmale bei der Wohnungssuche im Fokus stehen.

Auch 2025 nannten die Teilnehmenden als wichtigste Merkmale einen günstigen Mietpreis, eine passende Wohnungsgröße und Zimmeranzahl sowie eine gute Lage. Zudem spielen der energetische Zustand der Wohnungen und Ausstattungsmerkmale wie Balkone oder Terrassen eine wichtige Rolle. Insgesamt bestätigen die Ergebnisse die Einschätzungen der Vorjahre, wobei eine bedarfsgerechte Wohnungsgröße als noch wichtiger eingeschätzt wurde.

Der Berliner Wohnungsmarkt steht vor zahlreichen Herausforderungen sowohl im Bestand als auch im Neubausegment.

Im Mietwohnungsbestand wurden wie in der Vorjahresbefragung erneut die steigenden Nettokaltmieten sowie die mangelnde Finanzierbarkeit von Modernisierungen und Sanierungen über marktfähige Mieten als vordergründige Probleme benannt. Die Verringerung der Sozialwohnungsbestände gewann gegenüber dem Vorjahr an Bedeutung und steht nun an dritter Stelle. Auch steigende Neben- und Betriebskosten blieben zentrales Thema. Weniger drängend ist indes die Aufteilung in Eigentum und das Angebot an barrierearmen Wohnungen. Als am wenigsten relevant wurden erneut kleinräumige Segregationstendenzen und Leerstand erachtet.

Als größtes Hemmnis für den Mietwohnungsneubau wurden 2025 erneut steigende Baukosten genannt – mit großem Abstand vor langen Genehmigungsverfahren/hohen Auflagen und einem schwierigen Zinsumfeld. Deutlich häufiger als in den Vorjahren wurde zudem das Problem der nicht kostendeckenden Marktmieten von Projektkosten genannt.

Der Mietwohnungsneubau spielt eine zentrale Rolle bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auf dem Berliner Wohnungsmarkt, wobei auch die Rahmenbedingungen einen wichtigen Einfluss haben. Im Jahr 2025 stabilisierte sich das Investitionsklima im Neubausegment auf unterdurchschnittlichem Niveau und wurde leicht besser bewertet als im Vorjahr. So konnten in allen Teilsegmenten – Eigenheime, Eigentums- und Mietwohnungen – leichte Verbesserungen festgestellt werden, wobei der Neubau von Eigentumswohnungen erneut am besten bewertet wurde. Perspektivisch wird insbesondere beim Neubau von Mietwohnungen eine leichte Verbesserung erwartet, auch wenn das Niveau insgesamt voraussichtlich weiterhin unterdurchschnittlich bleiben wird.

^{Anmerkung: Für die Bezirke Reinickendorf und Neukölln liegt aufgrund von geringen Rücklaufquoten nur eine sehr geringe Repräsentativität vor.}

Der anhaltende Nachfrageüberhang auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann neben privaten Haushalten auch Unternehmen betreffen, wenn diese durch fehlenden Wohnraum Schwierigkeiten haben, neue Beschäftigte zu gewinnen. Vor diesem Hintergrund gewinnt das Konzept der früheren Werkswohnungen bundesweit wieder an Bedeutung. Immer mehr Arbeitgeber:innen in ganz Deutschland erkennen die Bereitstellung von Wohnraum als strategisches Instrument der Personalakquise. Die diesjährige Zusatzfrage des IBB Wohnungsmarktbarometers befasst sich daher mit der Relevanz des Themas Mitarbeitendenwohnen auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Die Expert:innen wurden um ihre Einschätzungen hinsichtlich der Zielgruppen sowie relevanten Wirtschaftsbranchen gebeten.

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