Berliner Wohnungsmarkt 2026: Knappes Angebot im unteren Mietpreissegment, wachsende Hürden bei Neubau und Wärmewende

• Der Angebotsmangel im preisgebundenen und unteren Mietpreissegment setzt sich 2026 fort und steht einem teilweise leichten Angebotsüberschuss im oberen Preissegment gegenüber.
• Steigende Baukosten, das aktuelle Zinsumfeld und Marktmieten, die die Projektkosten nicht decken, sind zentrale Herausforderungen beim Neubau von Mietwohnungen.
• Im Bestand werden steigende Neben- und Betriebskosten zum drängendsten Problem, gefolgt von mangelnder Finanzierbarkeit von Modernisierungen und Sanierungen über marktfähige Mieten sowie steigenden Nettokaltmieten.
• Schwerpunkt: Die größten Hürden für die Umsetzung der Wärmewende im Berliner Wohnungsmarkt sind hohe Investitionskosten (Baukosten, Finanzierungskosten), die Komplexität regulatorischer und technischer Anforderungen sowie die unzureichende Refinanzierbarkeit.

Die Lage am Berliner Wohnungsmarkt bleibt auch 2026 angespannt. Ein hoher Bedarf an Wohnraum im mittleren, unteren und preisgebundenen Mietsegment sowie gestiegene Bau- und Investitionskosten wirken sich weiterhin auf die Marktentwicklung aus. Hinzu kommen wachsende klimapolitische Anforderungen: Die Vereinbarkeit von Klimaschutz und Leistbarkeit prägt den Wohnungsmarkt jetzt und in Zukunft. Zu diesem Ergebnis kommen die Autor:innen des IBB Wohnungsmarktbarometers 2026, für das rund 200 Expert:innen ihre Einschätzungen zu aktuellen und künftigen Trends abgaben.

Die Mietpreissegmente entwickeln sich 2026 gegenläufig: Im unteren und preisgebundenen Segment ist das Wohnungsangebot weiterhin deutlich geringer als die Nachfrage, wenngleich mit einer leicht positiven Tendenz gegenüber dem Vorjahr. Auch im mittleren Segment ist das Angebot berlinweit weiterhin knapp. Im oberen Preissegment zeigte sich dagegen erstmals ein deutlicher Angebotsüberschuss. Beim Wohneigentum bestanden 2026 weiterhin Angebotsdefizite, bei Eigenheimen stärker als bei Eigentumswohnungen. Im Vorjahresvergleich entspannte sich die Lage in beiden Segmenten leicht.

Hinrich Holm, Vorstandsvorsitzender der Investitionsbank Berlin:

„Das diesjährige IBB Wohnungsmarktbarometer macht deutlich: Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bleibt hoch. Dafür braucht es beides: den Neubau dringend benötigter Wohnungen und Investitionen in einen energieeffizienten Gebäudebestand. Mit unseren Förderprogrammen unterstützen wir Eigentümer:innen dabei, die Wärmewende aktiv mitzugestalten und Berlin klimaresilient aufzustellen.“

Investitionsklima in Neubau und Bestand: Stabilisierung auf niedrigem Niveau

Das Investitionsklima im Neubausegment bewegt sich laut Einschätzung der befragten Expert:innen in allen drei Teilsegmenten (Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen) auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Der Neubau von Mietwohnungen weist weiterhin das schwächste Investitionsklima auf, hat sich gegenüber dem Vorjahr jedoch leicht verbessert. Am besten bewertet wurde weiterhin der Neubau von Eigentumswohnungen, der jedoch ebenfalls leicht unterdurchschnittlich blieb. Das Eigenheimsegment lag dazwischen und zeigte im Vorjahresvergleich eine leicht negative Tendenz. Im Bestand zeigte sich 2026 erstmals ein einheitliches Investitionsklima für Bestandsmaßnahmen, Modernisierung und Umbau sowie für den privaten und institutionellen Erwerb bestehenden Wohnraums. In allen drei Bereichen wurde das Investitionsklima als durchschnittlich, mit klarer Tendenz zu unterdurchschnittlich, eingeschätzt. Während das Investitionsklima für Bestandsmaßnahmen bereits seit 2023 auf diesem Niveau verharrt, verschlechterten sich die Bedingungen für den privaten und institutionellen Erwerb zuletzt leicht.

Steigende Baukosten und Neben- und Betriebskosten sind größten Hürden für Neubau und Bestand

Im Neubausegment werden steigende Baukosten bereits im fünften Jahr in Folge als größte Herausforderung auf dem Mietwohnungsmarkt angesehen, gefolgt vom aktuellen Zinsumfeld. Zunehmend an Bedeutung gewannen auch Marktmieten, die die Projektkosten nicht decken. Zu lange Baugenehmigungsverfahren und zu hohe Auflagen folgten an vierter Stelle, verloren jedoch gegenüber dem Vorjahr etwas an Relevanz. Erstmals komplettierten nicht bedarfsgerechte Neubauwohnungen (Preis und Ausstattung) die fünf drängendsten Probleme.

Im Bestandssegment stellten 2026 die steigenden Neben- und Betriebskosten die größte Herausforderung dar. Darauf folgten die mangelnde Finanzierbarkeit von Modernisierungen und Sanierungen über marktfähige Mieten sowie steigende Nettokaltmieten. Auf dem vierten Rang folgten drei Probleme, die von den Expert:innen mit gleicher Relevanz eingestuft wurden: die Verringerung der Sozialwohnungsbestände, die geringe Fluktuation der Haushalte und das aktuelle Zinsumfeld. Letzteres gewann gegenüber 2025 deutlich an Bedeutung.

Schwerpunkt: Wirtschaftlich tragfähige Investitionen und Planungssicherheit sind entscheidend für die Umsetzung der Wärmewende im Berliner Wohnungsmarkt

Der Umbau der Wärmeversorgung hin zu erneuerbaren Energien ist ein zentraler Baustein auf dem Weg zur Klimaneutralität Berlins bis 2045. Damit verbunden sind unter anderem die Modernisierung von mehr als 300.000 Gebäuden, der Ausbau von Fernwärme und Geothermie sowie Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz im gesamten Berliner Wohngebäudebestand. Die größten Hürden bei der Wärmewende sehen die Befragten in hohen Investitionskosten sowie in komplexen regulatorischen und technischen Anforderungen. Entscheidend für die Umsetzung ist aus Sicht der Fachleute daher vor allem, Investitionen auch unter komplexen und unsicheren Rahmenbedingungen wirtschaftlich tragfähig zu gestalten. Mehr Planungssicherheit, belastbare Finanzierungsmodelle und einfachere regulatorische Abläufe könnten die Umsetzung der Wärmewende stärken.

Das gesamte digitale IBB Wohnungsmarktbarometer 2026 finden Sie hier:

IBB Wohnungsmarktbarometer 2026