Der Berliner Wohnungsmarkt gilt – gerade im bundesweiten Vergleich – als attraktiv und preiswert. Das Angebot an Miet- und Eigentumswohnungen ist groß, das Preisniveau insgesamt moderat. Wie der heute von der Investitionsbank Berlin (IBB) vorgelegte IBB Wohnungsmarktbericht 2009 für Berlin verdeutlicht, zeigen sich dabei allerdings teilräumlich und teilmarktbezogen unterschiedliche Verhältnisse am Wohnungsmarkt bezüglich des Angebotes, der Nachfrage und letztlich auch des Mietpreisniveaus.
„So sind etwa für kleinere Wohnungen und solche in einfachen Lagen aktuell höhere Preisanstiege zu verzeichnen als bei größeren Wohnungen, bei denen die Mietspiegelmieten zuletzt kaum angestiegen sind“, sagt Mathias Kämmer von der IBB.
Die geringen Einkommen und steigende Nebenkosten sind seit mehreren Jahren die von den Marktakteuren am häufigsten genannten Probleme am Berliner Mietwohnungsmarkt, da die durchschnittlichen Berliner Nettoeinkommen seit Jahren nur sehr geringfügig angestiegen und damit teilweise hinter dem Anstieg der Kaltmieten zurückgeblieben sind. Eine zunehmende Kaltmietbelastung kann die Folge sein. Zu einer steigenden Wohnkostenbelastung trägt auch ein überdurchschnittlich hoher Anstieg der kalten Be-triebskosten bei.
Der IBB Wohnungsmarktbericht 2009 untersucht das aktuelle Vermietungsgeschehen und macht deutlich, dass sich preisgünstige Wohnungsangebote ungleichmäßig über die Bezirke verteilen. Mathias Kämmer: „Derzeit liegt ein Fünftel der aktuellen Mietangebote in Berlin unter dem Wert von 5 Euro pro Quadratmeter nettokalt. In einigen Bezirken ist dieses Preissegment jedoch kaum vertreten, in anderen Bezirken erreicht es einen Anteil von über 50 %.“ Unter 6 Euro pro Quadratmeter liegen insgesamt mehr als die Hälfte der untersuchten aktuellen Mietangebote. Der Anteil für diese Angebote ist in den einzelnen Bezirken jedoch sehr unterschiedlich und erreicht Werte von 30 % bis über 80 %.
„Vertiefte Analysen haben gezeigt, dass man in Berlin im Vergleich zu anderen Großstädten nicht nur günstiger Wohnraum bekommt, sondern auch bei gleicher oder geringerer Zahlungsfähigkeit mehr Wohnqualität erhält. Dies gilt für alle Haushaltstypen und Einkommensgruppen“, sagt Thomas Brand, Referatsleiter in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. „Daraus entsteht für externe ansiedlungswillige Unternehmen unter dem Strich ein mittelbarer Kostenvorteil gegenüber Standorten mit hochpreisigen Wohnungsmärkten. Das liegt daran, dass die impliziten Wohnkosten, die in den Löhnen enthalten sind, hier geringer ausfallen. Damit stellt der Berliner Wohnungsmarkt einen deutlichen Standortvorteil gegenüber anderen Großstädten in Deutschland dar.“
Generell gewinnt die kleinräumige Betrachtung in den Analysen des IBB Wohnungsmarktberichts 2009 weiter an Bedeutung. Der geschärfte Blick auf Betrachtungsebenen unterhalb der Bezirke fördert die Komplexität des Marktgeschehens zu Tage. „Das macht die Untersuchung vielschichtiger, ermöglicht aber auch ein zunehmend differenziertes Bild, wie sich die jeweiligen Wohnstandorte weiter entwickeln“, erklärt der IBB-Experte. Dies ist ein Grund dafür, im Schwerpunktthema des Berichts die Berliner Bebauungsstruktur und den Neubau aufzugreifen. Zwar ist die absolute Zahl der neu gebauten Wohnungen seit einigen Jahren relativ niedrig. Umso aufschlussreicher ist es zu beobachten, wo Neubau derzeit stattfindet und welche Gebäudetypen errichtet werden. So zeigt sich Mietwohnungsneubau innerstädtisch nur unter bestimmten Rahmenbedingungen, etwa mit einer klaren Zielgruppenausrichtung.
Der IBB Wohnungsmarktbericht 2009 und eine kurze Zusammenfassung in englischer Sprache sind im Download-Center auf unserer Internetseite abrufbar.
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